INFORMACIÓ LLOGUERS

Si desitja posar a lloguer un habitatge o solucionar algun dubte respecte als drets i obligacions que es poden derivar del seu contracte d’arrendament ha de tenir en compte que aquest es troba regulat en l’actualitat per la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994.

Aquesta llei s’aplica a tots els contractes d’arrendaments celebrats a partir del dia 1 de gener de 1995; els contractes realitzats amb anterioritat es regeixen per diverses disposicions legals que han estat modificades per la llei vigent, el que fa més recomanable que consulti a un advocat per qualsevol qüestió que es pugui plantejar al respecte.

Els continguts que s’exposen a continuació es centren de forma exclusiva en els contractes d’arrendaments que han estat celebrats o puguin celebrar-se a partir del dia 1 de gener de l’any 1995.

També ha de considerar-se que a efectes de l’aplicació de la llei vigent, s’entén per habitatge aquella edificació habitable la finalitat de la qual és la de satisfer la necessitat de “primer habitatge” de l’arrendatari.

Així, la llei no és d’aplicació als habitatges que s’habiten per raó del càrrec o servei que es presta (per exemple, porters, guardes, empleats, assalariats, funcionaris, militars, alumnes i personal de les universitats, etc.), ni als denominats “habitatges sumptuosos”, aquells que ocupen una superfície de més de 300m2, o la renda inicial de les quals és 5,5 vegades el salari mínim interprofessional (per l’any 2012 ha estat fixat en 641,40€ mensuals); en ambdós casos les parts són lliures per acordar tots el termes del contracte.

El contracte d’arrendament es realitza per escrit i ha de constar la identitat del propietari i de l’inquilí, una descripció de l’immoble que s’arrenda, la durada del contracte, la renda i aquelles altres clàusules que es considerin convenients.

No és necessari que sigui forçosament un model concret, és suficient amb què ambdues parts manifestin per escrit els acords a què arribin al respecte; tot i això, i per facilitar aquesta tasca, existeix un “contracte-tipus” de venda en estancs amb l’adquisició dels quals es liquida l’Impost de Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats.

El contracte també pot realitzar-se en escriptura pública celebrada davant de notari i ser inscrit en el Registre de la Propietat.

Si vostè, com arrendador (propietari), desitja que es reforcin expressament algun dels seus drets o pretén incloure clàusules especials, encomani la redacció del contracte a un advocat o per mitjar de la gestoria on-line de l'Habitatge o a les nostres oficines que podrà oferir-li assessorament sobre totes les qüestions relacionades amb la matèria i les particularitats que presenti el seu cas concret.

En principi, les parts poden establir lliurement la durada del contracte de lloguer. Si aquest termini de duració fos inferior a 5 anys, arribada la data de venciment del contracte, aquest es prorrogarà obligatòriament per terminis anuals fins arribar a aquesta durada, excepte que sigui l’inquilí qui manifesti al propietari (amb al menys 30 dies d’antelació a la data d’extinció), que no té la intenció de continuar a l’habitatge llogat.

Així l’arrendador estarà legalment obligat a prorrogar el contracte d’arrendament fins que la durada del mateix arribi als 5 anys, amb l’única excepció que el propietari - arrendador hagi manifestat expressament en el contracte que necessitarà ocupar personalment l’habitatge abans del transcurs d’aquest temps.

Transcorregut el termini dels 5 anys, el propietari podrà negar-se a renovar el contracte sempre que ho preavisi a l’inquilí amb un mes d’antelació. Si no es produeix aquest avís previ d’extinció, el contracte d’arrendament es prorrogarà per 3 anys més excepte que sigui l’inquilí qui comuniqui a l’arrendatari la seva voluntat de no renovar al contracte. Com al cas anterior, el propietari no podrà refusar la pròrroga del contracte.

Si al contracte no s’assenyala el seu termini de durada, s’entendrà que aquesta és d’un any.

A la signatura del contracte i per disposició legal, l’inquilí està obligat a entregar al propietari una fiança en metàl·lic equivalent a una mensualitat de renda.

La fiança és una garantia pels possibles danys i desperfectes que l’inquilí causi a l’habitatge (i que no derivin d’un ús habitual o corrent). L’import de la fiança se li retorna íntegrament a l’inquilí quan finalitzi el contracte sempre i quan entregui l’habitatge al propietari en perfecte estat. Si els desperfectes al·ludits es produeixen, es descomptaran les despeses de la seva reparació de l’import de la fiança.

La fiança no es pot destinar al pagament de mensualitats de renda.
Si la fiança no es retorna quan finalitzi el contracte, l’inquilí podrà reclamar no només la devolució del seu import sinó també la dels interessos que hagi generat.

Per últim, la fiança podrà ser actualitzada com en el cas de la renda una vegada transcorreguts els 5 primers anys de durada del contracte.

La renda, això és, la quantitat que l’inquilí abona a l’arrendador pel lloguer de l’habitatge, es pacta lliurement entre ambdues parts.

Excepte acord en contra, el pagament de la renda és mensual i s’ha de realitzar per anticipat dins dels 7 primers dies de cada mes. En cap cas l’arrendador podrà exigir el pagament anticipat de més d’una mensualitat de renda.

D’altra banda, el pagament ha d’efectuar-se en el lloc i pel procediment que acordin ambdues parts (per exemple, en metàl·lic, per domiciliació bancària, mitjançant un ingrés en compte, etc.); si no s’acorda res al respecte, haurà de realitzar-se en efectiu i a l’habitatge.

Per la seva part, el propietari- arrendador està obligat a entregar a l’arrendatari un justificant o rebut del pagament de la renda, excepte que aquest resulti degudament acreditat per altres procediments (per exemple, amb el resguard de l’ingrés bancari).

Respecte a l’actualització de la renda, la llei estableix que durant els 5 primers anys de durada del contracte la renda s’incrementarà o disminuirà (això últim sembla bastant poc probable) de conformitat a la variació que en el seu cas experimenti l’Índex de Preus al Consum (IPC); així la renda s’incrementarà si puja l’IPC o disminuirà si aquest ho fa.

L’actualització de la renda es realitza transcorregut l’any de vigència del contracte mitjançant una senzilla operació matemàtica que consisteix en multiplicar l’import de la renda pel percentatge d’IPC publicat per l’Institut Nacional d’Estadística corresponent al mateix mes en què es va celebrar el contracte; per exemple, si el contracte d’arrendament es va celebrar al mes de març de l’any 1996, la renda s’actualitzarà al mes de març de l’any següent, 1997, multiplicant el seu import per l’IPC corresponent al mes de març de 1996, a l’any 1998, la renda s’actualitzarà multiplicant l’import de la renda actualitzada vigent durant l’any anterior a l’IPC corresponent al mes de març de l’any 1997 i així successivament.

Les parts estan obligades a mantenir aquest sistema d’actualització durant els 5 primers anys; després la renda s’actualitzarà conforme hagin pactat les parts al contracte d’arrendament, encara que generalment es seguirà incrementant de conformitat amb l’IPC.

Cal destacar que la renda actualitzada serà exigible a partir del mes següent a aquell en què el propietari comuniqui a l’inquilí l’import de l’actualització.

Les despeses generals, és a dir, aquelles que deriven de l’ús corrent de l’immoble en general (tals com les quotes de la comunitat de propietaris, la piscina, ascensors i garatges, serveis de vigilància, etc.) són de compte del propietari; només en cas de que així es pacti expressament al contracte d’arrendament, seran assumits per l’inquilí.

Respecte als serveis individuals, és a dir, aquells que l’inquilí utilitza de forma independent (aigua, gas, telèfon, llum, etc.), seran abonats pel mateix excepte que les parts acordin el contrari. A aquestes despeses també se les denomina “quantitats assimilades a la renda”.

El propietari està obligat a realitzar totes aquelles reparacions que siguin necessàries per conservar l’habitatge en les condicions d’habitabilitat apropiades, excepte que el deteriorament l’hagi produït l’inquilí, o l’habitatge hagi quedat destruït per causes de les que no sigui responsable el propietari (incendi, inundació, terratrèmol, ...) i que donen lloc a l’extinció del contracte. El propietari - arrendador no tindrà dret a elevar la renda en aquests suposats.

Les petites reparacions que exigeixi el desgast derivat de l’ús ordinari de l’habitatge haurà d’abonar-les l’inquilí.

Si la realització de les obres de conservació de l’immoble no pot retardar-se fins que conclogui el contracte d’arrendament, l’arrendatari haurà de tolerar-les; si es prolonguen durant més de 20 dies, l’inquilí tindrà dret a què la renda es disminueixi proporcionalment a la part de l’habitatge que no pugui utilitzar a causa de les mateixes.

Quan les obres hagin de realitzar-se de forma urgent per evitar danys greus i immediats, podrà efectuar-les l’inquilí, sempre que li comuniqui el propietari, i tindrà dret a que aquest li restitueixi el seu import.
Per últim, si les obres de conservació han estat ordenades per l’autoritat competent i la seva realització fa inhabitable l’habitatge, l’arrendatari podrà optar per suspendre o extingir el contracte sense dret a percebre cap tipus d’indemnització. La suspensió del contracte implica que tant el termini de durada del contracte com la obligació de pagar renta, es suspenguin fins a la fi de les obres.

Les obres de millora són aquelles que afecten a la higiene, salubritat i comoditat de l’immoble i dels seus ocupants.

Si la realització de les obres de millora no pot retardar-se fins que conclogui el contracte d’arrendament, l’arrendatari haurà de tolerar-les com en el cas de les obres de conservació; si es prolonguen durant més de 20 dies, l’inquilí tindrà dret a que la renda es disminueixi proporcionalment a la part de l’habitatge que no pugui utilitzar.

En aquest casos, el propietari haurà de notificar a l’inquilí amb al menys 3 mesos d’antelació, l’objecte de les obres, el seu començament, durada i cost previsible.

Un cop rebuda aquesta comunicació, l’arrendatari podrà desistir del contracte en el termini d’un mes, excepte que aquestes obres tot just afectin a l’habitatge. Si l’arrendatari opta per desistir del contracte, aquest finalitzarà en el termini de 2 mesos sense que en aquest temps puguin iniciar-se les obres.

Si l’inquilí decideix suportar les obres, l’arrendatari tindrà dret a una reducció de la renda en proporció a la part de l’habitatge que no pugui utilitzar a conseqüència de les mateixes, així com a una indemnització per les despeses que les obres li obliguin a realitzar.

Per la seva part, l’arrendatari no podrà realitzar sense el consentiment de l’arrendador (expressat per escrit), obres que modifiquin la configuració de l’habitatge o dels accessoris, o provoquin una disminució de l’estabilitat o seguretat en la mateixa. En ambdós casos el propietari podrà exigir que l’inquilí reposi l’habitatge al seu estat original.

Finalment, l’arrendatari, prèvia notificació per escrit a l’arrendador, podrà realitzar a l’habitatge aquelles obres que siguin necessàries per adequar la mateixa a la seva pròpia condició de minusvàlid o a la del seu cònjuge, parella de fet, o familiars que convisquin amb ell. Quan finalitzi el contracte, si ho exigeix l’arrendador, haurà de reposar l’habitatge al seu estat inicial.
La realització d’obres de millora pel propietari, un cop transcorreguts els 5 anys de vigència del contracte, donaran dret al mateix a incrementar la renda, excepte que les parts hagin pactat el contrari. L’increment no podrà superar el 20% de la renda vigent.

Si el propietari d’un habitatge llogat desitja vendre-la, està obligat legalment a oferir-li en venda, en primer lloc, a l’arrendatari, indicant-li el preu i la resta de condicions.

L’inquilí, per la seva part, disposarà sobre la mateixa d’un dret d’adquisició preferent o de “tempteig” i comptarà amb un termini de 30 dies per optar per la compra.

Si el propietari no fa l’oferiment de l’habitatge a l’arrendatari, ven l’habitatge per un preu inferior al comunicat, o incompleix qualsevol dels requisits, l’inquilí podrà impugnar la venda i adquirir l’habitatge en les mateixes condicions en què el propietari el va transmetre al tercer; a aquest dret se li denomina dret de “retracte” i l’inquilí podrà exercir-lo en un termini de 30 dies des que se li notifiqui la venda de l’habitatge.

El pacte pel qual l’inquilí renuncia als drets de tanteig i retracte serà vàlid en aquells casos en què el contracte d’arrendament s’hagi celebrat per una durada superior a 5 anys.

L’inquilí no disposarà dels drets de tanteig i retracte quan l’habitatge arrendat es vengui de forma conjunta amb els restants habitatges o locals de propietat de l’arrendador que formin part d’un mateix immoble, ni tampoc quan els diferents propietaris d’un immoble venguin a un mateix comprador la totalitat dels pisos i locals que composen el mateix.

Per la seva part, la persona que compra un habitatge que es troba arrendat, adquireix igualment els mateixos drets i obligacions que tenia el venedor, pel que està obligada a respectar les condicions del contracte d’arrendament fins que aquest arribi als 5 anys de durada; després podrà optar per la seva extinció.

La primera de les causes d’extinció del contracte d’arrendament és el transcurs del temps pel què es va celebrar.

S’ha de destacar al respecte que, encara que les parts poden acordar lliurement la seva durada si es va pactar per un temps inferior als 5 anys, l’inquilí té dret a continuar a l’habitatge fins esgotar aquest termini, si ho desitja, sense que el propietari pugui oposar-se. Un cop complert aquest període, podrà comunicar-li a l’inquilí la seva intenció de no prorrogar el contracte.

En segon lloc, tant el propietari com l’inquilí poden sol•licitar la resolució del contracte d’arrendament en aquells casos en què no compleixin les seves respectives obligacions. Així, el propietari podrà resoldre el contracte si l’inquilí:

• No paga la renda o la fiança
• Subarrenda o cedeix a un tercer l’habitatge sense consentiment del propietari
• Causa danys a l’habitatge intencionadament o realitza obres sense consentiment del propietari
• Realitza a l’habitatge activitats molestes, insalubres, nocives, perilloses o il·lícites.
• Quan l’habitatge deixi de ser el “primer habitatge” de l’inquilí

Per la seva part, l’inquilí podrà resoldre el contracte si el propietari:

• No realitza les reparacions necessàries per conservar l’habitatge en les condicions d’habitabilitat apropiades
• Pertorba a l’inquilí en la utilització de l’habitatge

Per últim, el contracte d’arrendament també podrà extingir-se en els casos en què es perdi la finca per alguna causa de la que no sigui responsable l’arrendador (per exemple, un terratrèmol) i per la declaració de ruïna realitzada per l’administració competent.

La subrogació és la substitució d’una persona per una altra en el contracte d’arrendament de manera que qui es subroga adquireix tots els drets i deures que posseïa el seu anterior titular. Les subrogacions poden donar-se tant en la persona del propietari o arrendador com en la del inquilí i així:

En el propietari: es produeix en aquells caos en què l’arrendador ven a una tercera persona l’habitatge arrendat. En aquests suposats, el comprador està obligat a respectar íntegrament les condicions del contracte d’arrendament que romandrà en vigor fins que s’esgoti el seu període de durada.

En l’inquilí: poden donar-se diverses situacions, com la defunció de l’inquilí o la separació, divorci o nul·litat matrimonial del mateix.

S’ha de destacar en primer lloc que la defunció de l’inquilí no comporta necessàriament l’extinció del contracte d’arrendament donat que poden subrogar-se en el mateix:

El cònjuge de l’arrendatari o la parella de fet (tant homosexual com heterosexual) que en el moment de la defunció convisqués amb ell, exigint-se en aquest últim cas un període de convivència de com a mínim 2 anys o descendència en comú.

Els descendents de l’arrendatari que en el moment de la seva defunció estiguessin subjectes a la seva pàtria potestat o tutela o haguessin conviscut amb ell durant els 2 anys anteriors.

Els ascendents o germans de l’arrendatari que haguessin conviscut habitualment amb ell durant els 2 anys anteriors a la seva defunció.

Les persones, diferents de les mencionades, que pateixin una minusvalidesa igual o superior al 65%, sempre que tinguin una relació de parentesc fins el tercer grau col•lateral amb l’arrendatari i hagin conviscut amb aquest durant els 2 anys anteriors a la seva defunció.

Si existeixen diverses persones de les anteriors amb dret a subrogar-se en l’arrendament, s’aplicarà el mateix ordre en què figuren mencionades destacant que els pares majors de 70 anys tindran prioritat sobre els descendents.

En els casos d’igualtat, tindrà preferència la persona que tingués una minusvalidesa superior al 60%, les que tinguessin càrregues familiars i en última instància el descendent de menor edat, l’ascendent de major edat o el germà més jove.

Si, pel contrari, no existeix cap d’aquestes persones, l’arrendament s’extingirà.

També s’extingirà l’arrendament si al propietari no se li comunica la defunció i la identitat de la persona que subrogarà al contracte d’arrendament en el termini de 3 mesos des de la mort de l’arrendatari.
En segon lloc, en els casos de separació, divorci o nul·litat matrimonial de l’arrendatari, el cònjuge que no sigui titular del contracte d’arrendament podrà continuar en l’ús de l’habitatge arrendat si se li atribueix per sentència judicial, sempre que li comuniqui a l’arrendador en un termini de 2 mesos comptats des de la data de notificació de la sentència.

Per cessió del contracte s’entén la transmissió que realitza l’arrendatari dels drets i deures que comporta el seu contracte d’arrendament a una tercera persona.

El subarrendament és l’arrendament que realitza l’inquilí d’una part de l’habitatge de què gaudeix i que a la seva vegada ha llogat al propietari.

L’inquilí només pot subarrendar una part de l’habitatge i tan sols pel temps que duri el seu propi contracte de lloguer, sense que l’import del subarrendament pugui superar el de la renda que l’inquilí estigui abonant.

En ambdós casos, tant en la cessió com en el subarrendament, és necessari que el propietari presenti el seu consentiment per escrit.

En principi, tots els litigis judicials que es puguin plantejar respecte a qüestions relacionades amb el contracte de lloguer (la seva durada, l’increment de la renda o de les quantitats assimilades, etc.) es tramiten en el procediment civil ordinari a excepció d’aquells que es detallen a continuació i que es tramitaran per l’anomenat judici verbal:

En els que es sol•liciti el desnonament (l’expulsió de l’inquilí de l’immoble de propietat de l’arrendatari) per falta de pagament de les rendes.
En els que sol•liciti l¡ l’extinció del contracte pel compliment del seu termini de durada.

Les reclamacions per falta de pagament de la renda o quantitats assimilades independentment de la quantitat que es reclami.

Excepcionalment, l’arrendador podrà exercir conjuntament en el mateix judici verbal l’acció de desnonament i la de reclamació de rendes i quantitats assimilades sempre que l’import d’aquestes quantitats no superi els 30.050,61€. En cas contrari, el procediment judicial aplicable serà l’ordinari.

S’ha de tenir en compte que els judicis de desnonament per falta de pagament de les rendes o quantitats assimilades es podran arxivar si abans del judici, l’inquilí paga al propietari o consigna notarialment o al jutjat o tribunal, l’import de les quantitats que es reclamen i les que deu fins a aquell moment. Amb aquest pagament s’atura o enerva l’acció de desnonament.

No obstant això, l’inquilí no tindrà l’oportunitat d’enervar l’acció de desnonament si ja hagués fet ús d’aquesta possibilitat anteriorment o si el propietari li hagués sol•licitat el pagament de la renda per escrit fefaent (això és, quedant constància de la data de recepció i del contingut de l’escrit, per exemple mitjançant requeriment notarial, per burofax, etc.) amb com a mínim 4 mesos d’antelació a la data de la presentació de la demanda.

En aquest apartat pot trobar totes les respostes que esta buscan per posar a lloguer un habitatge.

NORMATIVA APLICABLE ALS LLOGUERS

• - Llei 29/1994, de 24 de novembre, d'arrendaments urbans (en vigor a partir de l'1 de gener de 1995).
• - Decret 147/1997, de 10 de juny, pel qual es regula el registre de fiances dels contractes de lloguer de finques urbanes i el dipòsit de fiances.
• - Llei 13/1996, de 29 de juliol, del registre i el dipòsit de fiances dels contractes de lloguer de finques urbanes i de modificació de la llei 24/1991, de l'habitatge.
• - Llei 18/2007, de 28 de desembre, del dret a l'habitatge.

IMPORTANT

• - Decret 244/2005, de 10 de novembre, d'actualització del pla per al dret a l'habitatge 2004-2007.
• - Llei 18/2007, de 28 de desembre, del dret a l'habitatge.

NORMATIVA DELS HPO

• - Decret 244/2005, de 10 de novembre, d'actualització del pla per al dret a l'habitatge 2004-2007.
• - Llei 18/2007, de 28 de desembre, del dret a l'habitatge.

El contracte de lloguer

Mitjançant el contracte de lloguer o d'arrendament d'un habitatge, el seu propietari en cedeix l'ús al llogater, durant un període determinat i a canvi d'un preu fixat, per destinar-lo primordialment a satisfer la necessitat permanent d'habitatge del llogater i la seva família.

Quan es fa una oferta d'un habitatge per llogar s'ha de facilitar, abans del pagament de qualsevol quantitat a compte, informació suficient sobre les condicions essencials de l'habitatge, així com les condicions bàsiques del contracte de lloguer.

D'aquesta manera, s'haurà d'informar del següent:

• S'ha de descriure l'habitatge i especificar les seves condicions físiques, indicant la superfície útil, així com els serveis, les instal·lacions i els subministraments que té l'habitatge. Es pot informar d'aquestes condicions físiques mitjançant la cèdula d'habitabilitat.
• El preu total de la renda, i desglossar detalladament els serveis accessoris i altres quantitats que hagi d'assumir el llogater. S'ha d'assenyalar també la periodicitat del pagament.
• El termini de durada del lloguer.
• Com s'actualitzarà el preu del lloguer.
• Quina fiança es requereix i, si n'hi ha, quines garanties es demanen al llogater.

Per formalitzar un contracte de lloguer és necessari complir un seguit de requisits:

• S'ha de facilitar la documentació informativa relativa a l'oferta del lloguer.
• El llogater té dret a rebre la cèdula d'habitabilitat o acreditació equivalent.
• És obligatori, quan es tracta d'una finca urbana situada a Catalunya, la prestació d'una fiança.

L'ha de dipositar el propietari de l'habitatge al Registre de Fiances dels Contractes de Lloguer de Finques Urbanes, gestionat per l'Institut Català del Sòl (INCASÒL), i inscriurehi les dades corresponents al contracte de lloguer subscrit entre el propietari i el llogater.

Hem d'assenyalar que les clàusules del contracte de lloguer han de ser concretes, clares i senzilles en la seva redacció, i no s'han de referir a textos o documents que no s'hagin facilitat prèviament o a l'hora de formalitzar el contracte. Tanmateix, en establir els drets i obligacions d'ambdues parts ha d'existir el que s'anomena bona fe i just equilibri; per tant, estan prohibides les clàusules abusives. En el moment d'interpretar un contracte de lloguer, si sorgís qualsevol dubte, preval sempre la interpretació més favorable al llogater.

El contracte de lloguer pot ser verbal o per escrit. És recomanable, en tot cas, que el contracte sigui per escrit, ja que d'aquesta manera quedarà constància escrita dels compromisos d'ambdues parts.

No és obligatori formalitzar el contracte de lloguer davant notari, fins i tot, el poden redactar les mateixes parts. Tanmateix, existeix un model de contracte de lloguer d'habitatge que es pot adquirir en els estancs, amb còpia per al propietari i per al llogater. Amb la seva compra ja s'inclouen els impostos de transmissions patrimonials.

En el contracte de lloguer han de constar obligatòriament les dades següents:

• Identificació de l'habitatge, especificant l'adreça completa.
• Nom i cognoms del propietari i del llogater, amb els seus DNI.
• Renda pactada que s'ha de pagar, detallant l'import relatiu a una mensualitat o a l'anualitat completa.
• Durada del contracte i la data d'inici.
• Data de la signatura del contracte o de l'ocupació efectiva de l'habitatge de lloguer.

A més a més, pot constar-hi:

• Forma de pagament del lloguer: domiciliació bancària, xec, en mà, etc.
• Import de la fiança.
• Clàusula d'actualització de la renda.
• Repercussió de les despeses.
• En el cas que l'habitatge es llogués moblat: inventari de mobles i electrodomèstics.

Durada

La durada del contracte de lloguer serà l'establerta lliurement per les parts, el propietari i el llogater.
No obstant això, legalment s'estableix que el contracte de lloguer té una durada mínima de cinc anys. Si és inferior, s'anirà prorrogant anualment fins que s'arribi als cinc anys.

Si les parts no marquen una durada del contracte de lloguer, no s'entén que sigui indefinit, si no que s'ha fet per un termini d'un any, prorrogable fins als cinc anys establerts legalment.
El termini de durada del lloguer comença a comptar des de la signatura del contracte o des del lliurament de les claus i posada a disposició efectiva de l'habitatge al llogater.
El propietari està obligat a respectar aquesta durada mínima legal de cinc anys del contracte de lloguer. El llogater, en canvi, si ho desitja pot manifestar la seva voluntat de no prorrogar el contracte de lloguer amb una antelació mínima d'un mes a la finalització del contracte o de qualsevol de les seves pròrrogues.

Pròrrogues posteriors

Quan finalitzen els cinc anys establerts com a mínim de durada del contracte, el propietari o el llogater han de comunicar a l'altra part, amb un mes d'antelació, la seva intenció d'acabar el lloguer.
En el cas que cap de les parts ho comuniqués de forma fefaent, el contracte es prorrogaria de forma obligatòria per terminis d'un any fins a un màxim de tres anys, els quals són obligatoris per al propietari i optatius per al llogater, ja que aquest últim pot donar per acabat el lloguer en notificar-ho de manera fefaent al propietari, com a mínim un mes abans de finalitzar cadascuna de les anualitats.

Desistiment

Si el contracte de lloguer s'ha pactat per un període superior a cinc anys, el llogater per desistir-hi haurà de notificar un preavís al propietari, com a mínim dos mesos abans de la data en què vulgui fer efectiva la seva sortida de l'habitatge.

Tanmateix, es pot pactar en el contracte una clàusula de penalització, que consisteix a obligar el llogater a indemnitzar el propietari amb la quantitat econòmica corresponent a una mensualitat de la renda per cada any que quedi encara per transcórrer dels estipulats en el contracte.

Per als períodes de temps inferiors a l'any, aquesta indemnització econòmica es calcularà de manera proporcional.

Denegació de la pròrroga

És una excepció al termini mínim de durada de cinc anys del contracte de lloguer. Només és aplicable quan el propietari necessiti ocupar l'habitatge per utilitzar-lo com a habitatge permanent propi. Aquesta possibilitat ha de constar de forma expressa en el contracte de lloguer.
Hem d'aclarir que la causa que comporti l'ocupació de l'habitatge objecte de lloguer no s'ha d'especificar en el contracte, però ha de ser per la necessitat d'habitatge del propietari, i no se n'admet l'ocupació per part d'un familiar.

Per denegar la pròrroga del contracte, el propietari ha de notificar un preavís al llogater, com a mínim trenta dies abans que finalitzi el contracte, en el qual faci constar la necessitat que té d'ocupar ell mateix l'habitatge.
Si transcorreguts tres mesos des que el llogater va deixar l'habitatge, el propietari no realitza una ocupació efectiva i permanent, el llogater el pot tornar a ocupar amb dret a ser indemnitzat pel propietari per les despeses sofertes i començar de nou el termini mínim legal de durada del contracte de cinc anys, o bé, ser indemnitzat amb una quantitat igual a l'import de la renda dels anys que faltessin per arribar als cinc anys mínims establerts legalment.

És una quantitat econòmica pactada lliurement entre les parts, que el llogater ha d'abonar al propietari en concepte de lloguer de l'habitatge, normalment de manera mensual i durant els primers set dies del mes, encara que les parts poden pactar el que més els convingui, sempre amb el límit que el propietari no pot sol·licitar més d'una renda mensual per endavant.

Es pot pactar en el contracte la forma de pagament de la renda, que pot ser entre altres sistemes mitjançant xec, ingrés bancari o en metàl·lic, així com determinar el lloc on es realitzarà. Si en el contracte no es preveu res, el pagament és en metàl·lic i en el domicili objecte de lloguer.

El llogater, un cop efectuat el pagament de la renda, ha de rebre un rebut acreditatiu del pagament. En el rebut cal assenyalar per separat els diferents conceptes i les quantitats abonades respectivament. L'impagament de la renda en el termini establert es considera una causa de resolució del contracte de lloguer.

En relació amb l'actualització de la renda, durant els primers cinc anys s'actualitza anualment, d'acord amb l'augment de l'IPC de l'any anterior. A partir del sisè any de contracte, la renda s'actualitza segons el que acordin les parts en el contracte de lloguer o segons l'augment de l'IPC. En tot cas, el propietari ha de notificar l'augment per escrit, i deixar constància del percentatge d'alteració aplicat, en la data en què es compleixi cada any de vigència del contracte.

És obligatori per al llogater, en el moment de signar el contracte de lloguer, dipositar en metàl·lic la fiança equivalent a una mensualitat de renda.
Hem d'assenyalar, però, que és habitual que el propietari sol·liciti dues mensualitats en concepte de fiança. Si l'habitatge està moblat, aquesta condició ha d'estar pactada en el contracte i el llogater ha d'acceptar-la.
En tot cas, el propietari ha d'expedir un rebut on consti el pagament de la quantitat pactada en concepte de fiança.

El propietari ha de dipositar la totalitat de la fiança a l'organisme públic designat per la comunitat autònoma –a Catalunya, l'Institut Català del Sòl (INCASÒL)–, en el termini de dos mesos a comptar des de la formalització del contracte, mitjançant entitats gestores (cambres de la propietat urbana de Catalunya) o financeres. Hem d'assenyalar que el dipòsit afecta la primera fiança i les actualitzacions posteriors.

Durant els cinc primers anys de lloguer, la fiança no està subjecta a actualitzacions. Però, un cop transcorregut aquest període i cada cop que el lloguer de l'habitatge es prorrogui, es pot modificar fins que sigui igual a una mensualitat o dues de la renda vigent, en el moment de la pròrroga.

La fiança serveix com a garantia en el cas que l'inquilí no compleixi les seves obligacions, així com per respondre de possibles desperfectes que es trobin a l'habitatge causats per l'inquilí. En finalitzar el lloguer, el propietari ha de retornar la fiança, si l'habitatge no presenta desperfectes i el llogater ha complert les seves obligacions, en un termini màxim d'un mes des de la finalització del contracte i el retorn de les claus. En el cas que el propietari es negués a retornar la fiança, al·legant l'existència de desperfectes o l'incompliment de determinades obligacions, el llogater té dret a exigir una explicació dels motius i que el propietari ho acrediti.

Altres garanties legals

En el contracte de lloguer, el propietari i el llogater poden pactar altres tipus de garanties addicionals.

Per exemple, la presentació de nòmines, avals bancaris, avals personals o assegurances de la llar.

Despeses derivades dels subministraments

Correspon al llogater fer front a les despeses pels serveis que s'individualitzin mitjançant aparells comptadors, és a dir, les despeses corresponents al consum dels subministraments de la llum, l'aigua, el gas i el telèfon de l'habitatge llogat.

És molt important, en el moment d'entrar a viure a l'habitatge, conèixer si ja estan donats d'alta i si es troben al corrent de pagament. El llogater ha de posar-se en contacte amb les companyies subministradores per contractar els serveis, donar-se d'alta o canviar el nom del titular, i fixar la forma de pagament del consum amb cadascuna de les companyies.

Despeses derivades del manteniment de l'immoble

Despeses referents a la comunitat de propietaris
Són les despeses de porteria, de neteja de l'immoble o de vigilància, assumides pel propietari.
Però, es pot pactar en el contracte que siguin a càrrec del llogater.

Així doncs, si s'estableix en el contracte de lloguer que el llogater ha d'assumir les despeses de la comunitat de propietaris, s'ha d'especificar l'import i el període corresponent, és a dir, el cost anual d'aquests serveis. El llogater té dret a rebre del propietari un rebut on s'especifiquin aquestes despeses de comunitat.
Tanmateix, durant els cinc primers anys del contracte, la quantitat que el llogater hagi de pagar tan sols es pot augmentar un cop l'any i no es pot apujar més del doble de l'IPC.

Despeses de reparacions de l'escala
Durant els cinc primers anys del contracte, el llogater només ha d'assumir els imports de la quota ordinària de la comunitat de propietaris; per tant, no li pertoquen les quotes extraordinàries corresponents a les derrames per reparacions.
En els contractes de més de cinc anys, les parts han d'especificar el percentatge de l'augment.

És convenient que el llogater intenti pactar amb el propietari que es mantingui la mateixa limitació durant tota la durada del contracte.

Hem d'assenyalar que el llogater no pot optar a cap càrrec dins la comunitat de propietaris, però pot participar en les reunions de veïns, i tenir veu però no vot. No obstant això, el propietari que no pugui assistir a les reunions de la comunitat pot delegar el seu vot al llogater mitjançant una autorització escrita, però el dret de vot continua sent seu i el llogater n'és el portaveu.

Impost sobre béns immobles (IBI)

És l'impost que grava el valor de l'immoble, recaptat per l'ajuntament del municipi on es troba ubicat l'habitatge, es cobra anualment i en funció del valor cadastral de la finca.
En principi, l'IBI és a càrrec del propietari del pis, llevat que en el contracte de lloguer s'estableixi que serà el llogater qui l'assumirà en la seva totalitat.

Impost de transmissions patrimonials (ITP)

Aquest impost és competència de les comunitats autònomes. Es calcula en funció de la renda total que el llogater ha de pagar per tot el temps de contracte. Si en el contracte no es pacta una durada, es calcula per sis anys i, si durés més temps, s'haurien d'anar fent liquidacions addicionals.

És el llogater qui ha de pagar l'impost de transmissions patrimonials davant de l'Administració pública de la Generalitat de Catalunya, en el termini d'un mes des de la data de signatura del contracte de lloguer. Si no ho fa en aquest termini, se li aplicaran sancions econòmiques.

Impost sobre la renda de les presones físiques (IRPF)

El propietari ha d'incloure les quantitats que rep en concepte de lloguer com a rendiment del capital immobiliari en la seva declaració de l'impost sobre la renda. Ha de declarar com a ingressos íntegres totes les quantitats cobrades pel lloguer, i es pot descomptar les despeses necessàries per a l'obtenció d'ingressos. Alhora, el propietari pot aplicar una reducció del 50% sobre el rendiment net.

El llogater, a Catalunya, gaudeix de deduccions en l'impost sobre la renda. Per això, si l'habitatge on resideix és de lloguer, és obligatori indicar el número de cadastre de l'habitatge o el NIF del propietari. A més a més, el lloguer per a menors de 35 anys desgrava en la declaració (inclosa la quantitat que es paga com a fiança). Cal aportar a la declaració els rebuts pagats en concepte de lloguer.

Obres de conservació

Reparacions necessàries per conservar l'habitatge en condicions d'habitabilitat i servir per a l'ús convingut

És obligació del propietari realitzar i pagar les obres de conservació de l'habitatge llogat, sense que pugui augmentar la renda al llogater.
No obstant això, el llogater és a càrrec d'aquelles reparacions que es produeixin en l'habitatge per culpa seva.
Per tant, si s'han de realitzar obres de conservació en l'habitatge el llogater n'ha de suportar l'execució, si no es poden posposar fins a la conclusió del contracte de lloguer, encara que siguin molestes o es vegi privat de part de l'habitatge.
Perquè el propietari tingui coneixement de la necessitat de realitzar les reparacions que siguin necessàries per conservar l'habitatge, el llogater ha d'informar-lo al més aviat possible, i facilitar al propietari la verificació per ell mateix o mitjançant un tècnic de l'estat de l'habitatge.

El llogater pot també, comunicant-ho prèviament al propietari, realitzar les reparacions que fossin urgents per tal d'evitar un dany imminent o una incomoditat greu, i exigir-ne l'import al propietari.
Si l'obra de conservació durés més de vint dies, el propietari ha de disminuir la renda de manera proporcional a la part de l'habitatge de què no pugui gaudir el llogater.

En el cas que les obres de conservació fessin impossible seguir vivint a l'habitatge, el llogater pot suspendre temporalment el contracte de lloguer fins que les obres finalitzin sense que hagi de pagar la renda, o bé desistir del contracte, i posar fi al lloguer de l'habitatge. En cap d'aquests casos, el llogater no pot sol·licitar una indemnització econòmica.

Petites reparacions necessàries produïdes pel desgast de l'ús ordinari de l'habitatge

Són a càrrec del llogater la seva realització i el seu cost, i no en pot sol·licitar l'import al propietari

Obres de millora

Si s'haguessin de realitzar obres de millora a l'habitatge, i no es poden posposar fins a la conclusió del contracte de lloguer, el llogater les ha de suportar.
Per això, com a mínim amb tres mesos d'antelació, el propietari n'ha de notificar per escrit al llogater la naturalesa, el començament, la durada i el cost previsible.
El llogater pot, des de la recepció de la notificació i amb el termini d'un mes, desistir del contracte de lloguer, llevat que les obres de millora no afectin o afectin de manera irrellevant l'habitatge.
Si el llogater decideix desistir del contracte, aquest finalitza en el termini de dos mesos des que ho notifiqui al propietari, durant els quals les obres no es poden iniciar.
En canvi, si el llogater decideix suportar les obres de millora, té dret a la reducció de la renda en proporció a la part de l'habitatge de la qual es vegi privat, així com a la indemnització de les despeses extres obligatòries que derivin de les obres.
La realització d'obres de millora durant els cinc primers anys no dóna dret al propietari a augmentar la renda. El propietari, però, que realitzi obres a partir del sisè any pot augmentar la renda, si no s'ha pactat el contrari en el contracte, i ha de notificar per escrit al llogater l'import de l'augment i els càlculs realitzats, amb la documentació acreditativa.

Obres del llogater

En el cas que el llogater vulgui realitzar obres que modifiquin l'habitatge, els seus accessoris o que provoquin una disminució de l'estabilitat o seguretat de l'habitatge, necessita el consentiment exprés i per escrit del propietari. Per tant, si el llogater les portés a terme sense consentiment, el propietari pot donar per finalitzat el contracte de lloguer, i sol·licitar la restitució de les coses a l'estat anterior o la conservació de la modificació realitzada sense que el llogater pugui reclamar cap tipus d'indemnització.

Si les obres haguessin provocat una disminució de l'estabilitat de l'edificació o de la seguretat de l'habitatge o els seus accessoris, el propietari pot exigir-li immediatament la restitució de les coses a l'estat anterior, així com donar per resolt el contracte de lloguer.

Arrendataris amb minusvalidesa

El propietari ha de permetre la realització de les obres necessàries per adequar l'habitatge si el llogater o qualsevol dels familiars que convisquin amb ell té la condició de minusvàlid. El cost és a càrrec del llogater que les realitzi.

Per poder-les fer, el llogater ha de notificar-ho prèviament per escrit al propietari, el qual pot establir en el contracte de lloguer que el llogater en finalitzar l'arrendament restitueixi l'habitatge a l'estat anterior.

Obres ordenades per l'autoritat competent

Quan l'autoritat competent determini la necessitat de l'execució d'obres en un edifici i l'habitatge llogat quedi temporalment inhabitable, el llogater pot optar entre suspendre el contracte fins que les obres finalitzin, o desistir del contracte. En cap cas, pot sol·licitar una indemnització al propietari.

Dret d'adquisició preferent

Si el propietari decidís posar l'habitatge a la venda, el llogater té dret d'adquisició preferent, és a dir, és el primer al qual s'ha d'oferir la compra al mateix preu i condicions.

No obstant això, en contractes de durada superior a cinc anys es pot pactar la renúncia d'aquest dret del llogater en el mateix contracte o mitjançant un pacte posterior.

L'exercici del dret d'adquisició preferent s'exercita en dues fases:

1a. Fase prèvia a la venda (dret de tempteig)
El propietari que decideix posar a la venda l'habitatge objecte de lloguer, ha de notificar-ho de manera fefaent al llogater, i establir el preu i les condicions essencials de la venda.
Si el llogater està interessat a comprar l'habitatge, al preu i les condicions establertes, ha de comunicar-ho al propietari en el període de trenta dies naturals comptats a partir del dia següent de la recepció de la comunicació. Els efectes de la notificació de la venda caduquen als cent vuitanta dies naturals següents des que aquesta es produeixi, és a dir, més o menys en sis mesos.

2a. Fase posterior a la venda (dret de retracte)
Aquest dret el pot exercir el llogater si el propietari ha realitzat la venda de l'habitatge: sense haver rebut una notificació; en cas d'haver rebut una notificació, però que aquesta no complís amb els requisits, o s'hagués produït per un preu més baix o amb millors condicions que les notificades. Per tant, si es produeix qualsevol de les situacions anteriors, el llogater continua tenint dret d'adquisició preferent de l'habitatge.

Així doncs, si es produeix la venda a un tercer, el llogater ha de rebre obligatòriament una còpia del contracte o de l'escriptura de compravenda on quedi constància del preu i les condicions de la venda. D'aquesta manera, el llogater disposa de trenta dies des del lliurament d'aquesta documentació per exercitar el seu dret. Per fer-ho, ha de pagar al nou propietari el mateix preu que ha pagat per l'habitatge, sumant-hi les despeses derivades del contracte de compravenda i altres despeses necessàries per a l'operació.

El llogater que, un cop el propietari hagi comunicat la seva intenció de vendre l'habitatge, no el vulgui o no pugui comprar té dret a continuar a l'habitatge com a llogater. Així doncs, el nou propietari se subroga en la posició de l'antic propietari, amb els mateixos drets i obligacions davant del llogater.

Dret a subrogació

Consisteix en el traspàs de la titularitat del contracte de lloguer, és a dir, de la condició de llogater a una altra persona, en els casos següents:

Renúncia expressa del llogater
Si el llogater notifica al propietari la seva intenció de no renovar el contracte de lloguer, aquest ha de consultar al cònjuge o parella estable del llogater si està d'acord o no amb aquest decisió.

Si el propietari no fes aquesta consulta, el cònjuge o parella estable del llogater pot quedar-se a l'habitatge, continuar amb el contracte, i assumir l'import de la renda. Però, si el propietari fes la consulta i no rebés resposta en un termini de quinze dies, el contracte de lloguer es dóna per finalitzat , amb dret a què se li aboni la part de la renda corresponent.

Abandonament de l'habitatge
En el cas que el llogater se'n vagi de l'habitatge sense notificar-ho al propietari, el seu cònjuge o parella estable pot continuar-hi si ho notifica de forma fefaent al propietari, en el termini d'un mes des que es produeix l'abandonament. En cas contrari, el propietari pot finalitzar el lloguer i sol·licitar el pagament de la renda corresponent.

Divorci, separació o nul·litat matrimonial
El cònjuge del llogater titular del contracte pot continuar a l'habitatge, si aquest li ha estat atribuït, segons les normes civils. Així doncs, ha de comunicar-ho al propietari en el termini de dos mesos i adjuntar una còpia de la resolució judicial corresponent.

Defunció del llogater
En els contractes de durada inferior a cinc anys, el seu cònjuge o parella estable, els fills, els pares més grans de 70 anys i parents fins a tercer grau col·lateral amb una disminució del 65% com a mínim poden continuar a l'habitatge fins que finalitzi el termini mínim de cinc anys, pagant la renda del lloguer. L'única condició que existeix és que hagin viscut amb el titular del contracte de lloguer durant els dos anys anteriors a la seva defunció.

En els contractes de lloguer superiors a cinc anys, es pot pactar que no hi hagi dret a subrogació si la defunció té lloc després dels cinc primers anys de durada del lloguer, o en el cas que la defunció es produeixi dins dels primers cinc anys del contracte, la subrogació només pugui durar cinc anys més. En canvi, si les parts no pacten res sobre això en el contracte, s'entén que existeix el dret de subrogació fins que finalitzi el termini pactat en el mateix contracte.

Per poder continuar amb el lloguer en el cas de defunció del titular del contracte, en el termini de tres mesos des de la defunció, qui pretengui exercir el dret de subrogació ha de notificar, de manera fefaent, al propietari la defunció del llogater amb el certificat del Registre Civil i aportar la documentació que acrediti la identitat i el parentiu amb el difunt, perquè el propietari pugui comprovar que es compleixen els requisits legals per substituir-lo.

Si aquesta comunicació no es produís en aquests tres mesos, el propietari pot dissoldre el contracte de lloguer, i té dret a rebre l'import relatiu a la renda corresponent a aquests tres mesos d'aquells que pogueren succeir el llogater; excepte d'aquells que haguessin notificat per escrit al propietari, en el termini d'un mes des de la defunció del llogater, la seva voluntat de renunciar a la subrogació.

Cessió del contracte

Es produeix quan el llogater, amb el consentiment exprés i per escrit del propietari, transmet el seu contracte a una altra persona.

Aquest nou llogater passa a ocupar el seu lloc davant del propietari, i té els mateixos drets i obligacions amb relació a l'habitatge. Amb la cessió, el contracte que regia el lloguer continua vigent.

El sotsarrendament

Té lloc quan el llogater d'un habitatge lloga part d'aquest a una tercera persona. Així doncs, sobre un mateix habitatge regeixen dos contractes de lloguer: el primer entre el propietari i el llogater, i el segon entre el llogater i el sotsllogater.

Per poder realitzar el sotsarrendament, el llogater ha de tenir el consentiment exprés i per escrit del propietari. Si aquest consentiment no existís, el propietari pot donar per finalitzat el contracte de lloguer, ja que és una de les causes de resolució.

El sotsarrendament té una durada, com a màxim, igual que la del contracte de lloguer, i el preu que es pagui no pot ser superior al lloguer original

Suspensió

Si la realització d'obres de conservació o d'obres acordades per una autoritat competent fan que l'habitatge sigui inhabitable, el llogater pot optar, sense dret a una indemnització, entre desistir del contracte de lloguer o suspendre'l. Si decideix aquesta última opció, el contracte queda suspès fins que finalitzin les obres i comporta la paralització del termini del contracte i la suspensió de l'obligació de pagament de la renda.

Resolució

Si una de les parts, ja sigui el propietari o el llogater, incompleix les obligacions establertes en el contracte de lloguer, l'altra part en pot exigir el compliment o sol·licitar la resolució del contracte.

Tanmateix, el propietari pot resoldre el contracte si el llogater:

• No efectua el pagament de la renda o de qualsevol de les quantitats que li correspongui pagar.
• No paga l'import relatiu a la fiança o a l'actualització d'aquesta.
• Realitza el sotsarrendament o la cessió de l'habitatge sense el consentiment del propietari.
• Causa danys de manera intencionada a la finca o porta a terme obres sense el consentiment del propietari.
• Realitza activitats molestes, insalubres, nocives, perilloses o il·lícites.
• No destina el lloguer de forma primordial a habitatge permanent propi, del seu cònjuge o dels seus fills dependents.

I, el llogater pot resoldre el contracte si el propietari:

• No realitza les obres necessàries a l'habitatge per conservar-lo en condicions d'habitabilitat.
• Si no permet l'ús pacífic i provoca pertorbacions en la utilització de l'habitatge.

Extinció

En tot cas, el contracte de lloguer s'extingeix sempre per les causes següents:

• La pèrdua de l'habitatge arrendat per causa no imputable al propietari; pot ser una pèrdua física (per exemple, un incendi) o jurídica de l'habitatge (per exemple, una expropiació).
• La declaració ferma de ruïna, acordada per l'autoritat competent.

Promoció pública

Són habitatges de nova construcció, de promoció de la Generalitat de Catalunya o dels diferents ajuntaments, per destinar-los al lloguer.

Promoció privada

Són habitatges construïts per una empresa constructora o, més habitualment, per una cooperativa, acollides al règim de protecció oficial.

Habitatges de protecció oficial de compra

Règim general
Per a compradors amb ingressos familiars ponderats que no superin 5,5 vegades l'IPREM (indicador públic de renda d'efectes múltiples).

Règim especial
Per a compradors amb ingressos familiars ponderats que no superin 2,5 vegades l'IPREM.

A preu concertat
Per a compradors amb ingressos familiars ponderats que no superin 6,5 vegades l'IPREM.

Habitatges de protecció oficial de lloguer

De renda bàsica a 10 anys
Per a llogaters amb ingressos familiars ponderats que no superin 5,5 vegades l'IPREM.

De renda bàsica a 25 anys
Per a llogaters amb ingressos familiars ponderats que no superin 5,5 vegades l'IPREM.

De renda bàsica a 30 anys
Per a llogaters amb ingressos familiars ponderats que no superin 2,5 vegades l'IPREM.

Aquelles persones que estiguin interessades en el lloguer d'habitatges de protecció oficial han d'inscriure's al Registre de Sol·licitants d'Habitatges de Protecció Oficial, per poder ser adjudicataris en el lloguer d'un habitatge de protecció oficial. Un cop inscrits, l'Administració els informarà sobre els habitatges de protecció oficial i dels processos d'adjudicació existents.

Per tenir dret a inscriure's al Registre de Sol·licitants d'Habitatges de Protecció Oficial s'ha d'acreditar la necessitat d'habitatge, aspecte que queda acreditat si el sol·licitant o els membres de la unitat de convivència no disposen de manera efectiva d'un habitatge adequat en la data de la sol·licitud d'inscripció.

Per poder accedir a un habitatge de protecció oficial, la persona interessada ha de presentar la sol·licitud corresponent i acreditar, juntament amb els membres de la seva unitat familiar, els requisits específics de cada promoció relatius als ingressos econòmics, el patrimoni i la residència.

Per tant, els sol·licitants d'un HPO han de complir uns requisits generals i uns d'específics, que depenen de cada promoció.

La persona que presenti la sol·licitud i els membres de la seva unitat de convivència han d'acreditar els requisits sobre els ingressos econòmics, el patrimoni i la residència.

a) El sol·licitant ha de ser major d'edat.

b) Estar empadronat a Catalunya. En el cas de sol·licitants que no tinguin nacionalitat espanyola o d'un país de la Unió Europea, han d'acreditar estar en possessió del permís de residència vigent.

c) Que els ingressos ponderats anuals personals de la unitat familiar no superin l'IPREM (indicador públic de renda d'efectes múltiples) que correspongui, segons el tipus d'habitatge de protecció oficial de lloguer al qual vulgui accedir. En cas que siguin superiors, s'aplicarà un coeficient multiplicador corrector, en funció del nombre de membres de la unitat familiar. Es consideraran els ingressos anuals familiars corresponents al període impositiu immediatament anterior (amb el termini de presentació vençut) a la presentació de la documentació.

Aquest requisit s'ha de mantenir en el moment de la formalització del contracte de lloguer, ja que en cas contrari es perd el dret a accedir i formalitzar el contracte de lloguer de l'habitatge adjudicat.

d) Acreditar la necessitat d'habitatge. Cap membre de la unitat de convivència pot disposar d'habitatge en propietat, usdefruit o ser titular d'un dret real o de gaudi sobre cap habitatge.

e) Destinar l'habitatge sol·licitat a residència habitual i permanent.

f) Presentar davant del promotor de l'obra, abans de la signatura del contracte d'arrendament, un aval bancari per l'import d'un semestre del lloguer, més les despeses estimades, o qualsevol altra garantia equivalent.

g) Per accedir al sorteig dels habitatges per a persones amb discapacitat, cal acreditar la discapacitat amb una fotocòpia de la resolució del reconeixement emesa per l'organisme públic competent. En cas de necessitar un habitatge per a persones amb mobilitat reduïda, també cal aportar un certificat emès pel Centre d'Atenció al Discapacitat de la Generalitat de Catalunya que ho acrediti.

h) No haver estat titular d'un habitatge qualificat de promoció pública o protecció oficial dins els deu anys anteriors a la data d'inici de presentació de la sol·licitud, llevat de renúncia de l'habitatge anterior davant de l'Administració.

a) Presentació de les sol·licituds:
Les sol·licituds s'han de formalitzar segons el model oficial.
S'han de presentar en el termini establert, i en el lloc determinat de presentació.
Només s'admet una sol·licitud per persona. En cas que n'hi hagi diverses, es considera la primera com a correcta.

b) Confecció i exposició de les llistes provisionals d'admesos i d'exclosos al sorteig:
A la llista d'admesos constaran tots els sol·licitants que hagin presentat una petició en la forma deguda, en el termini establert, i que compleixin els requisits.
A la llista d'exclosos constaran les sol·licituds formulades fora de termini, les sol·licituds duplicades, així com aquelles en les quals s'hagi detectat alguna errada o les dades estiguin incompletes, o no compleixin els requisits de la convocatòria.

c) Resolució d'al·legacions i comunicació als interessats.

d) Confecció i exposició de les llistes definitives d'admesos i d'exclosos al sorteig.

e) Publicació del sorteig, indicant el dia, l'hora, el lloc i les bases del sorteig.

f) Realització del sorteig:
S'efectuarà davant notari i prèviament s'establiran les bases per determinar la mecànica per a la selecció de les persones afavorides, així com les llistes de reserva corresponents.

g) Exposició del resultat del sorteig (posició i promoció assignada).

h) Correu certificat als afavorits en el sorteig:
Mitjançant aquest correu, s'indicarà als afavorits en el sorteig la promoció assignada, així com la data de previsió d'acabament de les obres.

i) Citació als sol·licitants perquè aportin la documentació relativa als requisits específics de la promoció:
En cas que la documentació que presentin sigui correcta, han de triar l'habitatge i portar a terme l'acte formal d'adjudicació de l'habitatge.

j) Finalitzades les obres, s'efectua la visita a l'habitatge adjudicat.

k) Presentació de l'aval bancari o de la garantia equivalent que s'estableixi.

l) Signatura del contracte d'arrendament:
Si els adjudicataris no formalitzen el contracte d'arrendament en la data assenyalada, llevat una causa de força major, s'entén que renuncien a l'habitatge adjudicat.

m) S'ha d'ocupar l'habitatge, tret de causa justificada, en el termini de tres mesos des del seu lliurament.

Característiques de l'habitatge

Els habitatges de protecció oficial (HPO) són habitatges destinats a ser domicili habitual i permanent i, en cap cas, es poden destinar a segona residència o a un altre ús. Tenen una superfície màxima útil que no pot excedir els 90 m2. En el supòsit dels habitatges adaptats a persones amb discapacitat o amb mobilitat reduïda permanent, es pot incrementar la superfície útil fins a 108 m2, i pot arribar a un màxim de 120 m2 quan es destinin a famílies nombroses.

Actualització de la renda

La renda inicial és la que determina la qualificació corresponent d'habitatges de protecció oficial i es pot actualitzar anualment en funció de les variacions percentuals de l'índex nacional del sistema d'índex de preus al consum (IPC).

Durada del contracte

Els contractes de lloguer d'habitatges de protecció oficial es regeixen per la LAU (Llei d'arrendaments urbans) i per la normativa d'habitatges de protecció oficial, i se signen per un termini de cinc anys.
Durant el cinquè any des de la signatura del contracte, els llogaters d'un HPO han de justificar els ingressos de la unitat familiar obtinguts l'any natural anterior i, en el cas que els ingressos familiars ponderats superin 5,5 vegades l'IPREM, no és procedent la pròrroga del contracte de lloguer.

Actualment, el mercat energètic s'ha liberalitzat, és a dir, els usuaris poden triar la companyia de gas o d'electricitat que volen contractar, o bé contractar tots dos subministraments amb la mateixa companyia.

Aquesta liberalització de mercat ha produït que els departaments comercials de les empreses subministradores es posin en contacte amb el consumidor, telefònicament o porta a porta, per captar nous clients. És per això que s'ha d'anar en compte amb les situacions següents:

• Trucades comercials: per telèfon no es pot contractar. Abans han d'enviar a casa el contracte per escrit, que s'ha de signar i reenviar-lo a la companyia.
• Visites a casa de comercials: no és obligatori rebre els comercials i aquests estan obligats a acreditar-se. S'ha d'anar en compte amb la documentació que lliurem i signem, ja que podríem estar contractant un servei sense adonar-nos-en.

Si es signa un contracte al domicili, hi ha un termini de set dies per desistir-hi, sense necessitat de justificar la decisió.

Amb la liberalització del mercat energètic, existeixen dos sistemes de contractació del gas i l'electricitat:

Mercat regulat o a tarifa

El consumidor paga el preu fixat per l'Administració.

Lliure mercat

• El consumidor paga el preu de mercat.
• S'ofereixen serveis addicionals: gestió conjunta del gas i l'electricitat, assegurances de la llar o serveis integrals de manteniment.

La Llei 34/1998, de 7 d'octubre, del sector d'hidrocarburs, recentment modificada per la Llei 12/2007, de 2 de juliol, suprimeix, a partir del dia 1 de gener de 2008, el sistema tarifari de gas natural i preveu l'establiment d'una tarifa d'últim recurs. La tarifa d'últim recurs és el preu màxim que podran cobrar els comercialitzadors d'últim recurs als consumidors.

Els consumidors amb dret a acollir-se a la tarifa d'últim recurs són tots els consumidors connectats a gasoductes de pressió menor a 4 bar o igual a aquest valor. En aquest grup de consumidors s'inclouen tots els consumidors domèstics de gas.

Segons aquest nou model, les empreses distribuïdores ja no subministren el gas natural, sinó que aquesta funció passa exclusivament a mans dels comercialitzadors de gas.

Calendari d'aplicació de la tarifa d'últim recurs

Les persones consumidores amb dret a acollir-se a la tarifa d'últim recurs són totes les persones consumidores connectades a gasoductes de pressió menor a 4 bar o igual a aquest valor. En aquest grup de persones consumidores s'inclouen totes les persones consumidores de gas domèstic.

A partir de l'1 de juliol de 2008, es redueix progressivament el nombre de persones consumidores amb dret a acollir-se a la tarifa d'últim recurs. Aquesta reducció només afecta els grans consumidors, en funció del volum de consum anual de gas, i d'acord amb el calendari següent:

Abans de decidir canviar de companyia s'ha de tenir en compte:

1. Conceptes en els quals s'apliquen les ofertes i els descomptes.
2. La durada del contracte i si existeixen clàusules de penalització.
3. Qui realitza les revisions obligatòries i si té algun cost econòmic.
4. Serveis oferts de caràcter complementari.
5. Atenció al consumidor en cas d'incidències urgents.

També s'ha de tenir en compte que tota la publicitat és vinculant i obliga qui l'ha fet; per tant, és important guardar-la per poder fer reclamacions i/o denúncies.

Passos per canviar de companyia
1. Estar al corrent del pagament de totes les factures de gas i d'electricitat.
2. Enviar un escrit de baixa a la companyia subministradora, mitjançant burofax o carta certificada.
3. Donar-se d'alta a la nova companyia escollida, signant sempre el contracte de subministrament corresponent.

Les companyies subministradores sovint s'ofereixen per efectuar el canvi, tot i que sempre és més segur fer-ho personalment i de forma escrita.

El contracte ha de ser per escrit i ha de contenir:

1. La durada del contracte que, com a mínim, ha de ser d'un any. Un cop finalitzat es pot optar entre tornar al mercat a tarifa o continuar en el lliure mercat.
2. Les clàusules de penalització, en cas que existeixin. L'empresa pot establir una quantitat econòmica, com a indemnització, en cas de finalitzar el contracte abans del període mínim obligatori.
3. Les condicions econòmiques de l'energia que es consumirà: els preus, com a mínim d'un any, i els descomptes aplicables.
4. Els serveis que rebrà el consumidor.

Gas butà o propà

Revisió periòdica
S'efectua en les instal·lacions receptores no connectades a xarxes de distribució, és a dir, quan es tracta de gas distribuït en envasos i en dipòsits.

• És obligació del titular de la instal·lació o, si és el cas, de l'usuari realitzar aquesta revisió periòdica.
• Per fer-la, el titular o l'usuari ha de contactar amb una empresa instal·ladora de gas autoritzada o bé pot contractar el servei amb la seva companyia de gas.
• En la revisió periòdica es realitzen proves per verificar el funcionament i la conservació de les instal·lacions receptores de gas i dels aparells de consum de gas.
• Estan exclosos de la revisió periòdica: el tub flexible, que s'ha de canviar quan caduca (la data de caducitat es pot llegir en el mateix tub), i el regulador, que s'ha de canviar quan està en mal estat.
• S'ha d'efectuar cada 5 anys i dins de l'any natural de venciment d'aquest període.
• Les revisions s'han de pagar en efectiu.
• Un cop efectuada la revisió periòdica, s'emet el certificat de revisió periòdica corresponent.

Gas natural

El control de seguretat efectuat per la companyia distribuïdora es divideix en dos moments:

En instal·lacions noves

• Abans de posar en funcionament una instal·lació nova.
• La companyia de distribució emet un certificat de proves prèvies i posada en servei.

Inspecció periòdica

S'efectua en les instal·lacions receptores alimentades des de xarxes de distribució per canalització, és a dir, quan es tracta d'inspeccions de les instal·lacions de gas natural i també de dipòsits de GLP (gasos liquats del petroli), els quals es troben en petits nuclis urbans.

• La companyia distribuïdora de gas, uns dies abans de fer la inspecció, ha d'avisar els veïns de la data en què es durà a terme.
• Es tracta d'una comprovació tècnica obligatòria, realitzada per la mateixa companyia distribuïdora de gas, en la qual es fan proves per verificar el funcionament i la conservació de les instal·lacions receptores de gas i dels seus elements (tant les comunes de la finca com les individuals dels abonats), així com dels aparells de consum de gas, quan no superin els
70 kW (ús domèstic).
• La revisió s'efectua en les parts visibles i especialment en determinats punts, classificats per la norma UNE 60670 (per a usos domèstics) i la norma UNE 60620 (per a usos industrials) com «anomalies principals i secundàries», dels quals se'n poden derivar determinats defectes.
• Aquesta inspecció periòdica s'ha d'efectuar cada 5 anys i dins de l'any natural de venciment d'aquest període.
• Té un cost econòmic per al titular de la instal·lació, fixat en la Resolució ECF/969/2007, de 2 de març, per la qual es fixa l'import de les inspeccions periòdiques de gas. Aquestes tarifes s'apliquen a les inspeccions periòdiques realitzades a partir del 5 de març de 2007.
• La inspecció periòdica genera un document anomenat certificat d'inspecció.
• Si en la inspecció periòdica es detecten anomalies, la companyia subministradora fa un informe d'anomalies:

– Anomalies principals: es pot tallar el subministrament de gas (el cas més habitual és per l'existència de fuites de gas) fins que s'arreglin.
– Anomalies secundàries: en un termini de sis mesos, s'han de fer reparar per una empresa instal·ladora autoritzada o per la mateixa companyia de gas.
– Quan les anomalies s'hagin reparat s'emet un certificat de correcció de defectes, i el titular de la instal·lació n'ha de comunicar la reparació a la companyia de gas.

Revisions per part del titular

El titular està obligat a fer una revisió periòdica de les instal·lacions cada quatre anys. Es pot encarregar a la mateixa companyia subministradora o a un instal·lador autoritzat. Un cop finalitzada la revisió, l'instal·lador ha de facilitar al titular el certificat de revisió, el qual ha de constar d'un original per a l'usuari i dues còpies, per a l'instal·lador i l'empresa subministradora, respectivament.

Si existeixen anomalies en la instal·lació, s'han de fer constar en el certificat de revisió, i el titular té sis mesos per reparar-les. Si la companyia no rep un justificant en el qual consti que s'han arreglat abans de sis mesos, tornarà a revisar els defectes i, si ho creu pertinent, pot tallar el subministrament.

El subministrament de l'aigua és competència municipal i, segons el cas, el municipi fa el subministrament directament o l'encarrega a una empresa concessionària del servei.
La contractació del servei s'ha de fer per escrit. Un cop llegit i signat el contracte, la companyia instal·larà un comptador –de compra o de lloguer, segons l'opció triada– i donarà d'alta el subministrament.

La facturació

La factura del consum de l'aigua normalment és trimestral i coincideix amb la lectura del comptador.
En cas que no s'hagi pogut fer la lectura, es fa una estimació del consum.
La factura té detallats diferents conceptes:

Les tarifes del servei

• La quota del servei: és un import fix que es calcula segons el tipus d'habitatge i fa referència als serveis que garanteixen la disponibilitat immediata d'aigua potable.
• El consum: es quantifica per trams segons el consum efectuat, per tal de fomentar un consum responsable de l'aigua.
• Altres conceptes impositius: s'inclouen elements com el cànon de l'aigua, la taxa de clavegueram i altres conceptes de les administracions competents.

I també:

El cànon de l'aigua, per tal de fomentar el consum responsable de l'aigua, s'aplica un tipus de gravamen en funció del volum de l'aigua consumida i el nombre de persones per habitatge, que es quantifica per tres trams de consum diferents. Els habitatges on conviuen quatre membres o més es poden beneficiar d'una ampliació dels trams. Es poden consultar les condicions a l'Agència Catalana de l'Aigua.

Averies

En cas que apareguin avaries en la instal·lació, s'ha de tenir en compte qui ha d'assumir la reparació, en funció del lloc on hagi sorgit l'avaria:

• Canalització exterior de l'aigua fins a l'entrada de l'edifici: és responsabilitat de la companyia subministradora.
• Des de l'entrada de l'immoble fins a cada pis: és responsabilitat de la comunitat de propietaris.
• Dins de l'habitatge: la reparació és a càrrec dels inquilins o propietaris de l'habitatge.

Gas

• Resolució ECF/969/2007, de 2 de març, per la qual es fixa l'import de les inspeccions periòdiques de gas.
• Ordre ITC/2309/2007, de 30 de juliol, per la qual s'estableix el mecanisme de traspàs de clients del mercat a tarifa al subministrament de l'últim recurs de gas natural.
• Reial decret 942/2005, de 29 de juliol, pel qual es modifiquen determinades disposicions en matèria d'hidrocarburs.
• Ordre ICT/335/2002, de 19 de setembre, per la qual s'estableix el procediment aplicable a Catalunya per mantenir el control de les inspeccions i les revisions periòdiques de les instal·lacions receptores de gasos combustibles.
• Reial decret 1434/2002, de 27 de desembre, pel qual es regulen les activitats de transport, distribució, comercialització, subministrament i procediments d'autorització d'instal·lacions de gas natural.
• Decret 317/1993, de 9 de novembre, sobre manteniment i revisió de les instal·lacions receptores de gasos liquats del petroli.

Llum

• Circular 1/2008, de 7 de febrer, de la Comissió Nacional de l'Energia, d'informació al consumidor sobre l'origen de l'electricitat consumida i el seu impacte sobre el medi ambient.
• Llei 17/2007, de 4 de juliol, per la qual es modifica la Llei 54/1997, de 27 de novembre, del sector elèctric, per adaptar-la a allò que disposa la Directiva 2003/54/CE, del Parlament Europeu i del Consell, de 26 de juny de 2003, sobre normes comunes per al mercat interior de l'electricitat.
• Decret 329/2001, de 4 de desembre, pel qual s'aprova el Reglament del subministrament elèctric.
• Reial decret 1556/2005, de 23 de desembre, pel qual s'estableix la tarifa elèctrica per al 2006.
• Correcció d'errades del Reial decret 1556/2005, de 23 de desembre, pel qual s'estableix la tarifa elèctrica per al 2006.
• Llei 54/1997, de 27 de novembre, del sector elèctric.

Aigua

• El Reglament del servei metropolità d'abastament domiciliari d'aigua, aprovat pel Consell Metropolità, el 2 d'octubre de 2003.
• Ordenança metropolitana de la tarifa del servei de subministrament domiciliari d'aigua potable, aprovada pel Consell Metropolità, el 14 de febrer de 2002.
• Decret legislatiu 3/2003, de 4 de novembre, pel qual s'aprova el Text refós de la legislació en matèria d'aigües de Catalunya.