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En este apartado puedes encontrar todas las respuestas que estás buscando para poner en alquiler una vivienda o lo que hay que saber para alquilar, para información más personalizada ponte en contacto con nosotros y te asesoraremos con mucho gusto.

¿QUÉ HACER PARA PONER UNA VIVIENDA EN ALQUILER?

Toda la información necesaria para poner en alquiler una vivienda, que hay que tener en cuenta y todos los procesos con la ayuda del equipo de la Vivienda para sacar el máximo rendimiento a su inversión.

Si desea poner en alquiler una vivienda o solucionar alguna duda respecto a los derechos y obligaciones que pueden derivarse de su contrato de arrendamiento debe tener en cuenta que este se encuentra regulado en la actualidad por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994.

Esta ley se aplica a todos los contratos de arrendamientos celebrados a partir del día 1 de enero de 1995; los contratos celebrados con anterioridad se rigen por diversas disposiciones legales que han sido modificadas por la ley vigente, lo que hace más recomendable que consulte a un abogado para cualquier cuestión que pudiera plantearse al respecto.

Los contenidos que se exponen a continuación se centran de forma exclusiva en los contratos de arrendamientos que han sido celebrados o puedan celebrarse a partir del día 1 de enero del año 1995.

También debe considerarse que a efectos de la aplicación de la ley vigente, se entiende por vivienda aquella edificación habitable cuya finalidad es la de satisfacer la necesidad de "primera vivienda" del arrendatario.

Así, la ley no es de aplicación a las viviendas que se habitan por razón del cargo o servicio que se presta (por ejemplo, porteros, guardas, empleados, asalariados, funcionarios, militares, alumnos y personal de las universidades, etc.) , ni a los denominados "viviendas suntuosas", aquellos que ocupan una superficie de más de 300m2, o la renta inicial de las cuales es 5,5 veces el salario mínimo interprofesional (para el año 2012 ha sido fijado en € 641,40 mensuales ), en ambos casos las partes son libres para acordar todos los términos del contrato.

El contrato de arrendamiento se realiza por escrito y debe constar la identidad del propietario y del inquilino, una descripción del inmueble que se arrienda, la duración del contrato, la renta y aquellas otras cláusulas que se consideren convenientes.

No es necesario que sea forzosamente un modelo concreto, es suficiente con que ambas partes manifiesten por escrito los acuerdos a que lleguen al respecto; sin embargo, y para facilitar esta tarea, existe un "contrato-tipo" de venta en estancos con el cuya adquisición se liquida el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

El contrato también puede realizarse en escritura pública celebrada ante notario y ser inscrito en el Registro de la Propiedad.

Si usted, como arrendador (propietario), desea que se refuercen expresamente alguno de sus derechos o pretende incluir cláusulas especiales, encomiende la redacción del contrato a un abogado o por medio de la gestoría on-line de la Vivienda o en nuestras oficinas que podrá ofrecerle asesoramiento sobre todas las cuestiones relacionadas con la materia y las particularidades que presente su caso concreto.

En principio, las partes pueden establecer libremente la duración del contrato de alquiler. Si este plazo de duración fuera inferior a 5 años, llegada la fecha de vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta alcanzar esta duración, salvo que sea el inquilino el que manifieste al propietario (con al menos 30 días de antelación a la fecha de extinción), que no tiene la intención de continuar en la vivienda alquilada.

Así el arrendador estará legalmente obligado a prorrogar el contrato de arrendamiento hasta que la duración del mismo llegue a los 5 años, con la única excepción de que el propietario - arrendador haya manifestado expresamente en el contrato que necesitará ocupar personalmente la vivienda antes del transcurso de este tiempo.

Transcurrido el plazo de los 5 años, el propietario podrá negarse a renovar el contrato siempre que lo preavise al inquilino con un mes de antelación. Si no se produce este aviso previo de extinción, el contrato de arrendamiento se prorrogará por 3 años más salvo que sea el inquilino el que comunique al arrendatario su voluntad de no renovar el contrato. Como en el caso anterior, el propietario no podrá rechazar la prórroga del contrato.

Si en el contrato no se señala su plazo de duración, se entenderá que ésta es de un año.

A la firma del contrato y por disposición legal, el inquilino está obligado a entregar al propietario una fianza en metálico equivalente a una mensualidad de renta.

La fianza es una garantía por los posibles daños y desperfectos que el inquilino cause en la vivienda (y que no deriven de un uso habitual o corriente). El importe de la fianza se le devuelve íntegramente al inquilino cuando finalice el contrato siempre y cuando entregue la vivienda al propietario en perfecto estado. Si los desperfectos aludidos se producen, se descontarán los gastos de su reparación del importe de la fianza.

La fianza no puede destinarse al pago de mensualidades de renta.
Si la fianza no se devuelve cuando finalice el contrato, el inquilino podrá reclamar no sólo la devolución de su importe sino también la de los intereses que haya generado.

Por último, la fianza podrá ser actualizada como en el caso de la renta una vez transcurridos los 5 primeros años de duración del contrato.

La renta, esto es, la cantidad que el inquilino abona al arrendador por el alquiler de la vivienda, se pacta libremente entre ambas partes.

Salvo acuerdo en contrario, el pago de la renta es mensual y debe realizarse por anticipado dentro de los 7 primeros días de cada mes. En ningún caso el arrendador podrá exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta.

Por otro lado, el pago debe efectuarse en el lugar y por el procedimiento que acuerden ambas partes (por ejemplo, en metálico, por domiciliación bancaria, mediante ingreso en cuenta, etc.), Si no se acuerda nada al respecto, deberá realizarse en efectivo ya la vivienda.

Por su parte, el propietario-arrendador está obligado a entregar al arrendatario un justificante o recibo del pago de la renta, salvo que éste resulte debidamente acreditado por otros procedimientos (por ejemplo, con el resguardo del ingreso bancario).

Respecto a la actualización de la renta, la ley establece que durante los 5 primeros años de duración del contrato la renta se incrementará o disminuirá (esto último parece bastante poco probable) de conformidad a la variación que en su caso experimente el Índice de Precios al Consumo (IPC), así la renta se incrementará si sube el IPC o disminuirá si éste lo hace.

La actualización de la renta se realiza transcurrido el año de vigencia del contrato mediante una sencilla operación matemática que consiste en multiplicar el importe de la renta por el porcentaje de IPC publicado por el Instituto Nacional de Estadística correspondiente al mismo mes en que se celebró el contrato, por ejemplo, si el contrato de arrendamiento se celebró en el mes de marzo del año 1996, la renta se actualizará en el mes de marzo del año siguiente, 1997, multiplicando su importe por el IPC correspondiente al mes de marzo de 1996, en el año 1998, la renta se actualizará multiplicando el importe de la renta actualizada vigente durante el año anterior al IPC correspondiente al mes de marzo del año 1997 y así sucesivamente.

Las partes están obligadas a mantener este sistema de actualización durante los 5 primeros años, después la renta se actualizará conforme hayan pactado las partes en el contrato de arrendamiento, aunque generalmente se seguirá incrementando de conformidad con el IPC.

Cabe destacar que la renta actualizada será exigible a partir del mes siguiente a aquel en que el propietario comunique al inquilino el importe de la actualización.

Los gastos generales, es decir, aquellas que derivan del uso corriente del inmueble en general (tales como las cuotas de la comunidad de propietarios, la piscina, ascensores y garajes, servicios de vigilancia, etc.) Son de cuenta del propietario, sólo en caso de que así se pacte expresamente en el contrato de arrendamiento, serán asumidos por el inquilino.

Respecto a los servicios individuales, es decir, aquellos que el inquilino utiliza de forma independiente (agua, gas, teléfono, luz, etc.), Serán abonados por el mismo salvo que las partes acuerden lo contrario. A estos gastos también se las denomina "cantidades asimiladas a la renta".

El propietario está obligado a realizar todas aquellas reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad apropiadas, salvo que el deterioro lo haya producido el inquilino, o la vivienda haya quedado destruido por causas de las que no sea ​​responsable el propietario (incendio, inundación, terremoto, ...) y que dan lugar a la extinción del contrato. El propietario - arrendador no tendrá derecho a elevar la renta en estos supuestos.

Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste derivado del uso ordinario de la vivienda deberá abonarlas el inquilino.

Si la realización de las obras de conservación del inmueble no puede retrasarse hasta que concluya el contrato de arrendamiento, el arrendatario deberá tolerarlas, si se prolongan durante más de 20 días, el inquilino tendrá derecho a que la renta se disminuya proporcionalmente a la parte de la vivienda que no pueda utilizar a causa de las mismas.

Cuando las obras deban realizarse de forma urgente para evitar daños graves e inmediatos, podrá efectuarlas el inquilino, siempre que le comunique al propietario, y tendrá derecho a que éste le restituya su importe. Por último, si las obras de conservación han sido ordenadas por la autoridad competente y su realización hace inhabitable la vivienda, el arrendatario podrá optar por suspender o extinguir el contrato sin derecho a percibir ningún tipo de indemnización.
La suspensión del contrato implica que tanto el plazo de duración del contrato como la obligación de pagar renta, se suspendan hasta el fin de las obras.

Las obras de mejora son aquellas que afectan a la higiene, salubridad y comodidad del inmueble y de sus ocupantes.

Si la realización de las obras de mejora no puede retrasarse hasta que concluya el contrato de arrendamiento, el arrendatario deberá tolerarlas como en el caso de las obras de conservación, si se prolongan durante más de 20 días, inquilino tendrá derecho a que la renta se disminuya proporcionalmente a la parte de la vivienda que no pueda utilizar.

En estos casos, el propietario deberá notificar al inquilino con al menos 3 meses de antelación, el objeto de las obras, su comienzo, duración y coste previsible.

Una vez recibida esta comunicación, el arrendatario podrá desistir del contrato en el plazo de un mes, excepto que estas obras apenas afecten a la vivienda. Si el arrendatario opta por desistir del contrato, éste finalizará en el plazo de 2 meses sin que en este tiempo puedan iniciarse las obras.

Si el inquilino decide soportar las obras, el arrendatario tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda que no pueda utilizar a consecuencia de las mismas, así como una indemnización por los gastos que las obras le obliguen a realizar.

Por su parte, el arrendatario no podrá realizar sin el consentimiento del arrendador (expresado por escrito), obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de los accesorios, o provoquen una disminución de la estabilidad o seguridad en la misma . En ambos casos el propietario podrá exigir que el inquilino reponga la vivienda a su estado original.

Finalmente, el arrendatario, previa notificación por escrito al arrendador, podrá realizar en la vivienda aquellas obras que sean necesarias para adecuar la misma a su propia condición de minusválido oa la de su cónyuge, pareja de hecho, o familiares que convivan con él. Cuando finalice el contrato, si lo exige el arrendador, deberá reponer la vivienda a su estado inicial.
La realización de obras de mejora por el propietario, una vez transcurridos los 5 años de vigencia del contrato, darán derecho al mismo a incrementar la renta, salvo que las partes hayan pactado lo contrario. El incremento no podrá superar el 20% de la renta vigente.

Si el propietario de una vivienda alquilada desea venderla, está obligado legalmente a ofrecerle en venta, en primer lugar, al arrendatario, indicándole el precio y demás condiciones.

El inquilino, por su parte, dispondrá sobre la misma de un derecho de adquisición preferente o de "tanteo" y contará con un plazo de 30 días para optar por la compra.

Si el propietario no hace el ofrecimiento de la vivienda al arrendatario, vende la vivienda por un precio inferior al comunicado, o incumple cualquiera de los requisitos, el inquilino podrá impugnar la venta y adquirir la vivienda en las mismas condiciones en que el propietario lo transmitió al tercero; a este derecho se le denomina derecho de "retracto" y el inquilino podrá ejercer en un plazo de 30 días desde que se le notifique la venta de la vivienda.

El pacto por el cual el inquilino renuncia a los derechos de tanteo y retracto será válido en aquellos casos en que el contrato de arrendamiento se haya celebrado por una duración superior a 5 años.

El inquilino no dispondrá de los derechos de tanteo y retracto cuando la vivienda arrendada se venda de forma conjunta con los restantes viviendas o locales de propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble, ni tampoco cuando los distintos propietarios de un inmueble vendan a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales que componen el mismo.

Por su parte, la persona que compra una vivienda que se encuentra arrendado, adquiere igualmente los mismos derechos y obligaciones que tenía el vendedor, por lo que está obligada a respetar las condiciones del contrato de arrendamiento hasta que éste llegue a los 5 años de duración ; después podrá optar por su extinción.

La primera de las causas de extinción del contrato de arrendamiento es el transcurso del tiempo por el que se celebró.

Cabe destacar al respecto que, aunque las partes podrán acordar libremente su duración si se pactó por un tiempo inferior a los 5 años, el inquilino tiene derecho a continuar en la vivienda hasta agotar este plazo, si lo desea , sin que el propietario pueda oponerse. Una vez cumplido este periodo, podrá comunicarle al inquilino su intención de no prorrogar el contrato.

En segundo lugar, tanto el propietario como el inquilino pueden solicitar la resolución del contrato de arrendamiento en aquellos casos en que no cumplan sus respectivas obligaciones. Así, el propietario podrá resolver el contrato si el inquilino:

  • No paga la renta o la fianza
  • Subarrienda o cede a un tercero la vivienda sin consentimiento del propietario
  • Causa daños en la vivienda intencionadamente o realiza obras sin consentimiento del propietario
  • Realiza en la vivienda actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
  • Cuando la vivienda deje de ser el "primer vivienda" del inquilino

Por su parte, el inquilino podrá resolver el contrato si el propietario:

  • No realiza las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad apropiadas
  • Perturba al inquilino en la utilización de la vivienda

Por último, el contrato de arrendamiento también podrá extinguirse en los casos en que se pierda la finca por alguna causa de la que no sea responsable el arrendador (por ejemplo, un terremoto) y por la declaración de ruina realizada por el la administración competente.

La subrogación es la sustitución de una persona por otra en el contrato de arrendamiento de modo que quien se subroga adquiere todos los derechos y deberes que poseía su anterior titular. Las subrogaciones pueden darse tanto en la persona del propietario o arrendador como en la del inquilino y así:

En el propietario: se produce en aquellos caos en que el arrendador vende a una tercera persona la vivienda arrendada. En estos supuestos, el comprador está obligado a respetar íntegramente las condiciones del contrato de arrendamiento que permanecerá en vigor hasta que se agote su periodo de duración.

En el inquilino: pueden darse varias situaciones, como el fallecimiento del inquilino o la separación, divorcio o nulidad matrimonial del mismo.

Hay que destacar en primer lugar que el fallecimiento del inquilino no conlleva necesariamente la extinción del contrato de arrendamiento dado que pueden subrogarse en el mismo:

El cónyuge del arrendatario o la pareja de hecho (tanto homosexual como heterosexual) que en el momento del fallecimiento conviviera con él, exigiéndose en este último caso un periodo de convivencia de al menos 2 años o descendencia en común.

Los descendientes del arrendatario que en el momento de su fallecimiento estuvieran sujetos a su patria potestad o tutela o hubiesen convivido con él durante los 2 años anteriores.

Los ascendientes o hermanos del arrendatario que hubieran convivido habitualmente con él durante los 2 años anteriores a su fallecimiento.

Las personas, distintas de las mencionadas, que sufran una minusvalía igual o superior al 65%, siempre que tengan una relación de parentesco hasta el tercer grado colateral con el arrendatario y hayan convivido con éste durante los 2 años anteriores a su fallecimiento.

Si existen varias personas de las anteriores con derecho a subrogarse en el arrendamiento, se aplicará el mismo orden en que figuran mencionadas destacando que los padres mayores de 70 años tendrán prioridad sobre los descendientes.

En los casos de igualdad, tendrá preferencia la persona que tuviera una minusvalía superior al 60%, las que tuvieran cargas familiares y en última instancia el descendiente de menor edad, el ascendiente de mayor edad o el hermano más joven.

Si, por el contrario, no existe ninguna de estas personas, el arrendamiento se extinguirá.

También se extinguirá el arrendamiento si el propietario no se le comunica el fallecimiento y la identidad de la persona que subrogará al contrato de arrendamiento en el plazo de 3 meses desde la muerte del arrendatario. En segundo lugar, en los casos de separación, divorcio o nulidad matrimonial del arrendatario, el cónyuge que no sea titular del contrato de arrendamiento podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada si se le atribuye por sentencia judicial, siempre que le comunique a al arrendador en un plazo de 2 meses contados desde la fecha de notificación de la sentencia.

Por cesión del contrato se entiende la transmisión que realiza el arrendatario de los derechos y deberes que comporta su contrato de arrendamiento a una tercera persona.

El subarriendo es el arrendamiento que realiza el inquilino de una parte de la vivienda de la que goza y que a su vez ha alquilado al propietario.

El inquilino sólo puede subarrendar una parte de la vivienda y tan sólo por el tiempo que dure su propio contrato de alquiler, sin que el importe del subarriendo pueda superar el de la renta que el inquilino esté abonando.

En ambos casos, tanto en la cesión como en el subarriendo, es necesario que el propietario presente su consentimiento por escrito.

En principio, todos los litigios judiciales que puedan plantearse respecto a cuestiones relacionadas con el contrato de alquiler (su duración, el incremento de la renta o de las cantidades asimiladas, etc.) Se tramitan en el procedimiento civil ordinario a excepción de aquellos que se detallan a continuación y que se tramitarán por el llamado juicio verbal:

En los que se solicite el desahucio (la expulsión del inquilino del inmueble de propiedad del arrendatario) por falta de pago de las rentas.
En los que solicite la ¡la extinción del contrato por cumplimiento de su plazo de duración.

Las reclamaciones por falta de pago de la renta o cantidades asimiladas independientemente de la cantidad que se reclame.

Excepcionalmente, el arrendador podrá ejercer conjuntamente en el mismo juicio verbal la acción de desahucio y la de reclamación de rentas y cantidades asimiladas siempre que el importe de estas cantidades no supere los 30.050,61 €. En caso contrario, el procedimiento judicial aplicable será el ordinario.

Hay que tener en cuenta que los juicios de desahucio por falta de pago de las rentas o cantidades asimiladas se podrán archivar si antes del juicio, el inquilino paga al propietario o consigna notarialmente o en el juzgado o tribunal, el importe de las cantidades que se reclaman y las que diez hasta ese momento. Con este pago se detiene o enerva la acción de desahucio.

Sin embargo, el inquilino no tendrá la oportunidad de enervar la acción de desahucio si ya hubiese hecho uso de esta posibilidad anteriormente o si el propietario le hubiese solicitado el pago de la renta por escrito fehaciente (esto es , quedando constancia de la fecha de recepción y del contenido del escrito, por ejemplo mediante requerimiento notarial, por burofax, etc.) con al menos 4 meses de antelación a la fecha de la presentación de la demanda.


¿QUÉ HAY EN ALQUILER UNA VIVIENDA?

Qué puntos hay que tener en cuenta, y todo lo que hay que saber a la hora de contratar un alquiler de una vivienda.

En este apartado puede encontrar todas las respuestas que esta buscando para poner en alquiler una vivienda.

NORMATIVA APLICABLE A LOS ALQUILERES
  • - Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en vigor a partir del 1 de enero de 1995).
  • - Decreto 147/1997, de 10 de junio, por el que se regula el registro de fianzas de los contratos de alquiler de fincas urbanas y el depósito de fianzas.
  • - Ley 13/1996, de 29 de julio, del registro y el depósito de fianzas de los contratos de alquiler de fincas urbanas y de modificación de la ley 24/1991, de la vivienda.
  • - Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda.

IMPORTANTE
  • - Decreto 244/2005, de 10 de noviembre, de actualización del plan para el derecho a la vivienda 2004-2007.
  • - Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda.

NORMATIVA DE LOS VPO
  • - Decreto 244/2005, de 10 de noviembre, de actualización del plan para el derecho a la vivienda 2004-2007.
  • - Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda.
El contrato de alquiler

Mediante el contrato de alquiler o arrendamiento de una vivienda, su propietario cede su uso al arrendatario, durante un período determinado ya cambio de un precio fijado, para destinarlo primordialmente a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario y su familia.

Cuando se hace una oferta de una vivienda para alquilar se facilitará, antes del pago de cualquier cantidad a cuenta, información suficiente sobre las condiciones esenciales de la vivienda, así como las condiciones básicas del contrato de alquiler.

De esta manera, se deberá informar de lo siguiente:

  • Se describirá la vivienda y especificar sus condiciones físicas, indicando la superficie útil, así como los servicios, las instalaciones y los suministros que tiene la vivienda. Se puede informar de estas condiciones físicas mediante la cédula de habitabilidad.
  • El precio total de la renta, y desglosar detalladamente los servicios accesorios y demás cantidades que deba asumir el inquilino. Hay que señalar también la periodicidad del pago.
  • El plazo de duración del alquiler.
  • Como se actualizará el precio del alquiler.
  • ¿Qué fianza se requiere y, en su defecto, qué garantías se piden al inquilino.

Para formalizar un contrato de alquiler es necesario cumplir una serie de requisitos:

  • Se facilitará la documentación informativa relativa a la oferta del alquiler.
  • El inquilino tiene derecho a recibir la cédula de habitabilidad o acreditación equivalente.
  • Es obligatorio , cuando se trata de una finca urbana situada en Cataluña, la prestación de una fianza.

El tiene que depositar el propietario de la vivienda en el Registro de Fianzas de los Contratos de Alquiler de Fincas Urbanas, gestionado por el Instituto Catalán del Suelo (Incasol), y inscriurehi los datos correspondientes al contrato de alquiler suscrito entre el propietario y el inquilino.

Debemos señalar que las cláusulas del contrato de alquiler deben ser concretas, claras y sencillas en su redacción, y no deben referirse a textos o documentos que no se hayan facilitado previamente oa la hora de formalizar el contrato . Sin embargo, al establecer los derechos y obligaciones de ambas partes debe existir lo que se llama buena fe y justo equilibrio, por lo tanto, están prohibidas las cláusulas abusivas. En el momento de interpretar un contrato de alquiler, si surgiera cualquier duda, prevalecerá siempre la interpretación más favorable al inquilino.

El contrato de alquiler puede ser verbal o por escrito. Es recomendable, en todo caso, que el contrato sea por escrito, ya que de esta manera quedará constancia escrita de los compromisos de ambas partes.

No es obligatorio formalizar el contrato de alquiler ante notario, incluso, pueden redactar las mismas partes. Sin embargo, existe un modelo de contrato de alquiler de vivienda que se puede adquirir en los estancos, con copia para el propietario y para el inquilino. Con su compra ya incluyen los impuestos de transmisiones patrimoniales. En el contrato de alquiler deben constar obligatoriamente los siguientes datos:

  • Identificación de la vivienda, especificando la dirección completa.
  • Nombre y apellidos del propietario y del inquilino, con sus DNI.
  • Renta pactada a pagar, detallando el importe relativo a una mensualidad o la anualidad completa.
  • Duración del contrato y la fecha de inicio.
  • Fecha de la firma del contrato o del la ocupación efectiva de la vivienda de alquiler.

Además, puede constar:

  • Forma de pago del alquiler: domiciliación bancaria, cheque, en mano, etc.
  • Importe de la fianza.
  • Cláusula de actualización de la renta.
  • Repercusión de los gastos.
  • En caso de que la vivienda se alquilara amueblado: inventario de muebles y electrodomésticos.
Duración

La duración del contrato de alquiler será la establecida libremente por las partes, el propietario y el inquilino.
Sin embargo, legalmente se establece que el contrato de alquiler tiene una duración mínima de tres años. Si es inferior, se irá prorrogando anualmente hasta que se llegue a los tres años.

Si las partes no marcan una duración del contrato de alquiler, no se entiende que sea indefinido, sino que ha hecho por un plazo de un año, prorrogable hasta los tres años establecidos legalmente.
El plazo de duración del alquiler comienza a contar desde la firma del contrato o desde la entrega de las llaves y puesta a disposición efectiva de la vivienda al inquilino.
El propietario está obligado a respetar esta duración mínima legal de tres años del contrato de alquiler. El inquilino, en cambio, si lo desea puede manifestar su voluntad de no prorrogar el contrato de alquiler con una antelación mínima de un mes a la finalización del contrato o de cualquiera de sus prórrogas.

Prórrogas posteriores

Cuando finalicen los tres años establecidos como mínimo de duración del contrato, el propietario o el inquilino deben comunicar a la otra parte, con un mes de antelación, su intención de terminar el alquiler.
En el caso que ninguna de las partes lo comunicara de forma fehaciente, el contrato se prorrogaría de forma obligatoria por plazos de un año hasta un máximo de tres años, los cuales son obligatorios para el propietario y optativos para el inquilino, ya que este último puede dar por terminado el alquiler en notificarlo de forma fehaciente al propietario, como mínimo un mes antes de finalizar cada una de las anualidades.

Desistimiento

Si el contrato de alquiler pactado por un período superior a tres años, el inquilino para desistir deberá notificar un preaviso al propietario, como mínimo dos meses antes de la fecha en que desee hacer efectiva su salida del vivienda.

Sin embargo, se puede pactar en el contrato una cláusula de penalización, que consiste en obligar al inquilino a indemnizar al propietario con la cantidad económica correspondiente a una mensualidad de la renta por cada año que quede aún por transcurrir de los estipulados en el contrato.

Para los períodos de tiempo inferiores al año, esta indemnización económica se calculará de manera proporcional.

Denegación de la prórroga

Es una excepción al plazo mínimo de duración de tres años del contrato de alquiler. Sólo es aplicable cuando el propietario necesite ocupar la vivienda para utilizarlo como vivienda permanente propio. Esta posibilidad debe constar de forma expresa en el contrato de alquiler. Debemos aclarar que la causa que comporte la ocupación de la vivienda objeto de alquiler no se debe especificar en el contrato, pero debe ser por la necesidad de vivienda del propietario, y no se admite la ocupación por parte de un familiar.

Para denegar la prórroga del contrato, el propietario debe notificar un preaviso al inquilino, al menos treinta días antes de que finalice el contrato, en el que haga constar la necesidad que tiene de ocupar él mismo la vivienda. Si transcurridos tres meses desde que el inquilino dejó la vivienda, el propietario no realiza una ocupación efectiva y permanente, el inquilino puede volver a ocupar con derecho a ser indemnizado por el propietario para los gastos sufridos y empezar de nuevo el plazo mínimo legal de duración del contrato de tres años, o bien, ser indemnizado con una cantidad igual al importe de la renta de los años que falten por llegar a los tres años mínimos establecidos legalmente.

Es una cantidad económica pactada libremente entre las partes, que el inquilino deberá abonar al propietario en concepto de alquiler de la vivienda, normalmente de forma mensual y durante los primeros siete días del mes, aunque las partes pueden pactar lo que más les convenga, siempre con el límite que el propietario no puede solicitar más de una renta mensual por adelantado.

Podrá pactarse en el contrato la forma de pago de la renta, que puede ser entre otros sistemas mediante cheque, ingreso bancario o en metálico, así como determinar el lugar donde se realizará. Si en el contrato no se prevé nada, el pago es en metálico y en el domicilio objeto de alquiler.

El inquilino, una vez efectuado el pago de la renta, debe recibir un recibo acreditativo del pago. En el recibo hay que señalar por separado los diferentes conceptos y las cantidades abonadas respectivamente. El impago de la renta en el plazo establecido se considera una causa de resolución del contrato de alquiler.

En relación con la actualización de la renta, durante los primeros tres años se actualiza anualmente, de acuerdo con el aumento del IPC del año anterior. A partir del sexto año de contrato, la renta se actualizará según lo acuerden las partes en el contrato de alquiler o según el aumento del IPC. En todo caso, el propietario debe notificar el aumento por escrito, dejando constancia del porcentaje de alteración aplicado, en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato.

Es obligatorio para el inquilino, en el momento de firmar el contrato de alquiler, depositar en metálico la fianza equivalente a una mensualidad de renta.
Debemos señalar, sin embargo, que es habitual que el propietario solicite dos mensualidades en concepto de fianza. Si la vivienda está amueblado, esta condición debe estar pactada en el contrato y el inquilino debe aceptarla.
En todo caso, el propietario deberá expedir un recibo donde conste el pago de la cantidad pactada en concepto de fianza.

El propietario debe depositar la totalidad de la fianza en el organismo público designado por la Comunidad Autónoma-en Cataluña, el Instituto Catalán del Suelo (INCASOL) -, en el plazo de dos meses a contar desde la formalización del contrato, mediante entidades gestoras (cámaras de la propiedad urbana de Cataluña) o financieras. Debemos señalar que el depósito afecta a la primera fianza y las actualizaciones posteriores.

Durante los tres primeros años de alquiler, la fianza no está sujeta a actualizaciones. Pero, una vez transcurrido este periodo y cada vez que el alquiler de la vivienda se prorrogue, se puede modificar hasta que sea igual a una mensualidad o dos de la renta vigente, en el momento de la prórroga.

La fianza sirve como garantía en el caso de que el inquilino no cumpla sus obligaciones, así como para responder de posibles desperfectos que se encuentren en la vivienda causados ​​por el inquilino. Al finalizar el alquiler, el propietario debe devolver la fianza, si la vivienda no presenta desperfectos y el inquilino ha cumplido sus obligaciones, en un plazo máximo de un mes desde la finalización del contrato y el retorno de las claves. En caso de que el propietario se negara a devolver la fianza, alegando la la existencia de desperfectos o el incumplimiento de determinadas obligaciones, el inquilino tiene derecho a exigir una explicación de los motivos y que el propietario lo acredite.

Otras garantias legales

En el contrato de alquiler, el propietario y el inquilino pueden pactar otros tipos de garantías adicionales. Por ejemplo, la presentación de nóminas, avales bancarios, avales personales o seguros del hogar.

Gastos derivados de los suministros

Corresponde al inquilino hacer frente a los gastos por los servicios que se individualicen mediante aparatos contadores, es decir, los gastos correspondientes al consumo de los suministros de la luz, el agua, el gas y el teléfono de la vivienda alquilada.

Es muy importante, en el momento de entrar a vivir a la vivienda, conocer si ya están dados de alta y si se encuentran al corriente de pago. El inquilino debe ponerse en contacto con las compañías suministradoras para contratar los servicios, darse de alta o cambiar el nombre del titular, y fijar la forma de pago del consumo con cada una de las compañías.

Gastos derivados del mantenimiento del inmueble

Gastos referentes a la comunidad de propietarios
Son los gastos de portería, de limpieza del inmueble o de vigilancia, asumidas por el propietario.
Pero, se puede pactar en el contrato que sean a cargo del inquilino.

Así pues, si se establece en el contrato de alquiler que el inquilino debe asumir los gastos de la comunidad de propietarios, se especificará el importe y el período correspondiente, es decir, el coste anual de estos servicios. El inquilino tiene derecho a recibir del propietario un recibo donde se especifiquen estos gastos de comunidad. Sin embargo, durante los tres primeros años del contrato, la cantidad que el inquilino tenga que pagar tan sólo se puede aumentar una vez al año y no se puede subir más del doble del IPC.

Gastos de reparaciones de la escalera
Durante los tres primeros años del contrato, el inquilino sólo tiene que asumir los importes de la cuota ordinaria de la comunidad de propietarios, por lo que no le corresponden las cuotas extraordinarias correspondientes a las derramas para reparaciones .
En los contratos de más de tres años, las partes deberán especificar el porcentaje del aumento. Es conveniente que el inquilino intente pactar con el propietario que se mantenga la misma limitación durante toda la duración del contrato. Debemos señalar que el inquilino no puede optar a ningún cargo dentro de la comunidad de propietarios, pero puede participar en las reuniones de vecinos, y tener voz pero no voto. Sin embargo, el propietario que no pueda asistir a las reuniones de la comunidad puede delegar su voto al inquilino mediante una autorización escrita, pero el derecho de voto sigue siendo suyo y el inquilino es el portavoz.

Impuestos sobre bienes inmuebles (IBI)

Es el impuesto que grava el valor del inmueble, recaudado por el ayuntamiento del municipio donde se encuentra ubicada la vivienda, se cobra anualmente y en función del valor catastral de la finca. En principio, el IBI es a cargo del propietario del piso, salvo que en el contrato de alquiler se establezca que será el inquilino quien lo asumirá en su totalidad.

Impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP)

Este impuesto es competencia de las comunidades autónomas. Se calcula en función de la renta total que el inquilino debe pagar por todo el tiempo de contrato. Si en el contrato no se pacta una duración, se calcula por seis años y, si durara más tiempo, deberían ir haciendo liquidaciones adicionales.

Es el arrendatario quien debe pagar el impuesto de transmisiones patrimoniales ante la Administración pública de la Generalidad de Cataluña, en el plazo de un mes desde la fecha de firma del contrato de alquiler. Si no lo hace en este plazo, se le aplicarán sanciones económicas.

Impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF)

El propietario debe incluir las cantidades que recibe en concepto de alquiler como rendimiento del capital inmobiliario en su declaración del impuesto sobre la renta. Debe declarar como ingresos íntegros todas las cantidades cobradas por el alquiler, y se puede descontar los gastos necesarios para la obtención de ingresos. Asimismo, el propietario puede aplicar una reducción del 50% sobre el rendimiento neto.

El inquilino, en Cataluña, disfruta de deducciones en el impuesto sobre la renta. Por ello, si la vivienda donde reside es de alquiler, es obligatorio indicar el número de catastro de la vivienda o el NIF del propietario. Además, el alquiler para menores de 35 años desgrava en la declaración (incluida la cantidad que se paga como fianza). Hay que aportar a la declaración los recibos pagados en concepto de alquiler.

Obras de conservación

Reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad y servir para el uso convenido

Es obligación del propietario realizar y pagar las obras de conservación de la vivienda alquilada, sin que pueda aumentar la renta al inquilino. Sin embargo , el inquilino está a cargo de aquellas reparaciones que se produzcan en la vivienda por su culpa. Por lo tanto, si se han de realizar obras de conservación en la vivienda el inquilino debe soportar la ejecución, si no se pueden posponer hasta la conclusión del contrato de alquiler, aunque sean molestas o se vea privado de parte de la vivienda. Para que el propietario tenga conocimiento de la necesidad de realizar las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda, el inquilino debe informarse lo antes posible, y facilitar al propietario la verificación por sí mismo o mediante un técnico del estado de la vivienda. El inquilino puede también, previa comunicación al propietario, realizar las reparaciones que fueran urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir su importe al propietario. Si la obra de conservación durara más de veinte días, el propietario debe disminuir la renta de manera proporcional a la parte de la vivienda de que no pueda disfrutar el inquilino.

En caso de que las obras de conservación hicieran imposible seguir viviendo en la vivienda, el inquilino puede suspender temporalmente el contrato de alquiler hasta que las obras finalicen sin que tenga que pagar la renta, o bien desistir del contrato, y poner fin al alquiler de la vivienda. En ninguno de estos casos, el inquilino no puede solicitar una indemnización económica.

Pequeñas reparaciones necesarias producidas por el desgaste del uso ordinario de la vivienda

Son a cargo del inquilino su realización y su coste, y no puede solicitar el importe al propietario

Obras de mejora

Si se tuvieran que realizar obras de mejora en la vivienda, y no se pueden posponer hasta la conclusión del contrato de alquiler, el inquilino las debe soportar.
Por eso, como mínimo con tres meses de antelación, el propietario deberá notificar por escrito al arrendatario la naturaleza, el comienzo, la duración y el coste previsible.
El inquilino puede, desde la recepción de la notificación y con el plazo de un mes, desistir del contrato de alquiler, salvo que las obras de mejora no afecten o afecten de modo irrelevante a la vivienda.
Si el inquilino decide desistir del contrato, éste finaliza en el plazo de dos meses desde que lo notifique al propietario, durante los cuales las obras no podrán iniciarse.
En cambio , si el inquilino decide soportar las obras de mejora, tiene derecho a la reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado, así como la indemnización de los gastos extras obligatorias que se deriven de las obras .
La realización de obras de mejora durante los tres primeros años no da derecho al propietario a aumentar la renta. El propietario, sin embargo, que realice obras a partir del sexto año puede aumentar la renta, si no se ha pactado lo contrario en el contrato, y deberá notificar por escrito al inquilino el importe del aumento y los cálculos realizados, con la documentación acreditativa.

Obras del inquilino

En caso de que el inquilino quiera realizar obras que modifiquen la vivienda, sus accesorios o que provoquen una disminución de la estabilidad o seguridad de la vivienda, necesita el consentimiento expreso y por escrito del propietario.
Por tanto, si el inquilino las llevara a cabo sin consentimiento, el propietario puede dar por finalizado el contrato de alquiler, y solicitar la restitución de las cosas al estado anterior o la conservación de la modificación realizada sin que el inquilino pueda reclamar ningún tipo de indemnización .

Si las obras hubieran provocado una disminución de la estabilidad de la edificación o de la seguridad de la vivienda o sus accesorios, el propietario puede exigir de inmediato la restitución de las cosas al estado anterior, así como dar por resuelto el contrato de alquiler.

Arrendatarios con minusvalía

El propietario debe permitir la realización de las obras necesarias para adecuar la vivienda si el inquilino o cualquiera de los familiares que convivan con él tiene la condición de minusválido. El coste es a cargo del inquilino que las realice. Para poder hacerlo, el inquilino debe notificarlo previamente por escrito al propietario, quien podrá establecer en el contrato de alquiler que el inquilino al finalizar el arrendamiento restituya el vivienda al estado anterior.

Obras ordenadas por la autoridad competente

Cuando la autoridad competente determine la necesidad de la ejecución de obras en un edificio y la vivienda alquilada quede temporalmente inhabitable, el inquilino puede optar entre suspender el contrato hasta que las obras finalicen, o desistir del contrato. En ningún caso, puede solicitar una indemnización al propietario.

Derecho de adquisición preferente

Si el propietario decidiera poner la vivienda a la venta, el inquilino tiene derecho de adquisición preferente, es decir, es el primero al que se ha de ofrecer la compra al mismo precio y condiciones.

Sin embargo, en contratos de duración superior a tres años se puede pactar la renuncia de este derecho del inquilino en el mismo contrato o mediante pacto posterior.

El ejercicio del derecho de adquisición preferente se ejercita en dos fases:

1a. Fase previa a la venta (derecho de tanteo)
El propietario que decide poner a la venta la vivienda objeto de alquiler, debe notificarlo de forma fehaciente al arrendatario, y establecer el precio y las condiciones esenciales de la venta.
Si el inquilino está interesado en comprar la vivienda, al precio y las condiciones establecidas, debe comunicarlo al propietario en el período de treinta días naturales contados a partir del día siguiente de la recepción de la comunicación. Los efectos de la notificación de la venta caducan a los ciento ochenta días naturales siguientes desde que ésta se produzca, es decir, más o menos en seis meses.

2a.Fase posterior a la venta (derecho de retracto)
Este derecho podrá ser ejercido el inquilino si el propietario ha realizado la venta de la vivienda: sin haber recibido una notificación, en caso de haber recibido una notificación, pero que ésta no cumpliera con los requisitos, o se hubiera producido por un precio más bajo o con mejores condiciones que las notificadas. Por tanto, si se produce cualquiera de las situaciones anteriores, el inquilino sigue teniendo derecho de adquisición preferente de la vivienda. Así pues, si se produce la venta a un tercero, el inquilino debe recibir obligatoriamente una copia del contrato o de la escritura de compraventa donde quede constancia del precio y las condiciones de la venta. De esta manera, el inquilino dispone de treinta días desde la entrega de esta documentación para ejercitar su derecho. Para ello, debe pagar al nuevo propietario el mismo precio que ha pagado por la vivienda, sumando los gastos derivados del contrato de compraventa y demás gastos necesarios para la operación.

El inquilino que, una vez el propietario haya comunicado su intención de vender la vivienda, no lo quiera o no pueda comprar tiene derecho a continuar en la vivienda como inquilino. Así pues, el nuevo propietario se subroga en la posición del antiguo propietario, con los mismos derechos y obligaciones ante el arrendatario.

Derecho de subragación

Consiste en el traspaso de la titularidad del contrato de alquiler, es decir, de la condición de inquilino a otra persona, en los casos siguientes:

Renuncia expresa del inquilino
Si el inquilino notifica al propietario su intención de no renovar el contrato de alquiler, este debe consultar al cónyuge o pareja estable del inquilino si está de acuerdo o no con este decisión.

Si el propietario no hiciera esta consulta, el cónyuge o pareja estable del inquilino puede quedarse en la vivienda, continuar con el contrato, y asumir el importe de la renta. Pero, si el propietario hiciera la consulta y no recibiera respuesta en un plazo de quince días, el contrato de alquiler se da por finalizado, con derecho a que se le abone la parte de la renta correspondiente.

Abandono de la vivienda
En el caso de que el inquilino se vaya de la vivienda sin notificarlo al propietario, su cónyuge o pareja estable puede continuar si lo notifica de forma fehaciente al propietario, en el plazo de un mes desde que se produce el abandono. En caso contrario, el propietario puede finalizar el alquiler y solicitar el pago de la renta correspondiente.

Divorcio, separación o nulidad matrimonial
El cónyuge del inquilino titular del contrato puede continuar a la vivienda, si éste le ha sido atribuido, según las normas civiles. Así pues, debe comunicarlo al propietario en el plazo de dos meses y adjuntar una copia de la resolución judicial correspondiente.

Fallecimiento del inquilino
En los contratos de duración inferior a tres años, su cónyuge o pareja estable, los hijos, los padres mayores de 70 años y parientes hasta tercer grado colateral con una disminución del 65% como mínimo podrán continuar a la vivienda hasta que finalice el plazo mínimo de tres años, pagando la renta del alquiler. La única condición que existe es que hayan vivido con el titular del contrato de alquiler durante los dos años anteriores a su fallecimiento.

En los contratos de alquiler superiores a tres años, se puede pactar que no haya derecho a subrogación si el fallecimiento tiene lugar después de los tres primeros años de duración del alquiler, o en caso de que el fallecimiento se produzca dentro de los primeros tres años del contrato, la subrogación sólo pueda durar tres años más. En cambio, si las partes no pactan nada al respecto en el contrato, se entiende que existe el derecho de subrogación hasta que finalice el plazo pactado en el mismo contrato.

Para poder continuar con el alquiler en el caso de fallecimiento del titular del contrato, en el plazo de tres meses desde el fallecimiento, quien pretenda ejercer el derecho de subrogación deberá notificar, de forma fehaciente, al propietario del fallecimiento del inquilino con el certificado del Registro Civil y aportar la documentación que acredite la identidad y el parentesco con el difunto, para que el propietario pueda comprobar que se cumplen los requisitos legales para sustituirlo.

SSi esta comunicación no se produjera en estos tres meses, el propietario puede disolver el contrato de alquiler, y tiene derecho a recibir el importe relativo a la renta correspondiente a estos tres meses de aquellos que pudieran suceder al arrendatario; excepto de aquellos que hubieran notificado por escrito al propietario, en el plazo de un mes desde el fallecimiento del inquilino, su voluntad de renunciar a la subrogación.

Cesión del contrato

Se produce cuando el inquilino, con el consentimiento expreso y por escrito del propietario, transmite su contrato a otra persona.

Este nuevo inquilino pasa a ocupar su lugar ante el propietario, y tiene los mismos derechos y obligaciones con relación a la vivienda. Con la cesión, el contrato que regía el alquiler sigue vigente.

El subarrendamiento

Tiene lugar cuando el inquilino de una vivienda alquila parte de éste a una tercera persona. Así pues, sobre una misma vivienda rigen dos contratos de alquiler: el primero entre el propietario y el inquilino, y el segundo entre el inquilino y el sotsllogater.

Para poder realizar el subarrendamiento, el inquilino debe tener el consentimiento expreso y por escrito del propietario. Si este consentimiento no existiera, el propietario puede dar por finalizado el contrato de alquiler, ya que es una de las causas de resolución.

El subarriendo tiene una duración, como máximo, al igual que la del contrato de alquiler, y el precio que se pague no podrá ser superior al alquiler original.

Suspensión

Si la realización de obras de conservación o de obras acordadas por una autoridad competente hacen que la vivienda sea inhabitable, el inquilino puede optar, sin derecho a una indemnización, entre desistir del contrato de alquiler o suspenderlo. Si decide esta última opción, el contrato quedará suspendido hasta que finalicen las obras y comporta la paralización del plazo del contrato y la suspensión de la obligación de pago de la renta.

Resolución

Si una de las partes, ya sea el propietario o el inquilino, incumple las obligaciones establecidas en el contrato de alquiler, la otra parte podrá exigir el cumplimiento o solicitar la resolución del contrato.

Sin embargo, el propietario puede resolver el contrato si el inquilino:

  • No efectúa el pago de la renta o de cualquiera de las cantidades que le corresponda pagar.
  • No paga el importe relativo a la fianza oa la actualización de la misma.
  • Realiza el subarriendo o la cesión del vivienda sin el consentimiento del propietario.
  • Causa daños de forma intencionada en la finca o lleva a cabo obras sin el consentimiento del propietario.
  • Realiza actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
  • No destina el alquiler de forma primordial a vivienda permanente propio, de su cónyuge o de sus hijos dependientes.

Y, el inquilino puede resolver el contrato si el propietario:

  • No realiza las obras necesarias a la vivienda para conservarlo en condiciones de habitabilidad.
  • Si no permite el uso pacífico y provoca perturbaciones en la utilización de la vivienda.

Extinción

En todo caso, el contrato de alquiler se extingue siempre por las causas siguientes:

  • La pérdida de la vivienda arrendada por causa no imputable al propietario; puede ser una pérdida física (por ejemplo, un incendio) o jurídica de la vivienda (por ejemplo, una expropiación).
  • La declaración firme de ruina, acordada por la autoridad competente.

¿QUÉ HAY EN ALQUILER UNA VIVIENDA DE PROTECCIÓN OFICIAL (VPO)?

Qué puntos hay que tener en cuenta, y todo lo que hay que saber a la hora de contratar un alquiler de una vivienda de protección oficial (VPO).

Promoción pública

Son viviendas de nueva construcción, de promoción de la Generalidad de Cataluña o de los diferentes ayuntamientos, para destinarlos al alquiler.

Promoción privada

Son viviendas construidas por una empresa constructora o, más habitualmente, por una cooperativa, acogidas al régimen de protección oficial.

Viviendas de protección oficial de compra

Régimen general
Para compradores con ingresos familiares ponderados que no superen 5,5 veces el IPREM (indicador público de renta de efectos múltiples).

Régimen especial
Para compradores con ingresos familiares ponderados que no superen 2,5 veces el IPREM.

A precio concertado
Para compradores con ingresos familiares ponderados que no superen 6,5 veces el IPREM.

Viviendas de protección oficial de alquiler

De renta básica a 10 años
Para inquilinos con ingresos familiares ponderados que no superen 5,5 veces el IPREM.

De renta básica a 25 años
Para inquilinos con ingresos familiares ponderados que no superen 5,5 veces el IPREM.

De renta básica a 30 años
Para inquilinos con ingresos familiares ponderados que no superen 2,5 veces el IPREM.

Aquellas personas que estén interesadas en el alquiler de viviendas de protección oficial deben inscribirse en el Registro de Solicitantes de Viviendas de Protección Oficial, para poder ser adjudicatarios en el alquiler de una vivienda de protección oficial. Una vez inscritos, la Administración les informará sobre las viviendas de protección oficial y de los procesos de adjudicación existentes.

Para tener derecho a inscribirse en el Registro de Solicitantes de Viviendas de Protección Oficial debe acreditarse la necesidad de vivienda, aspecto que queda acreditado si el solicitante o los miembros de la unidad de convivencia no disponen de forma efectiva de una vivienda adecuada en la fecha de la solicitud de inscripción.

Para poder acceder a una vivienda de protección oficial, la persona interesada debe presentar la solicitud correspondiente y acreditar, junto con los miembros de su unidad familiar, los requisitos específicos de cada promoción relativos a los ingresos económicos, el patrimonio y la residencia .

Por tanto, los solicitantes de una VPO deben cumplir unos requisitos generales y unos específicos, que dependen de cada promoción.

La persona que presente la solicitud y los miembros de su unidad de convivencia han de acreditar los requisitos sobre los ingresos económicos, el patrimonio y la residencia.

a) El solicitante debe ser mayor de edad.

b) Estar empadronado en Catalunya. En el caso de solicitantes que no tengan nacionalidad española o de un país de la Unión Europea, deberán acreditar estar en posesión del permiso de residencia vigente.

c) Que los ingresos ponderados anuales personales de la unidad familiar no superen el IPREM (indicador público de renta de efectos múltiples) que corresponda, según el tipo de vivienda de protección oficial de alquiler al que quiera acceder. En caso de que sean superiores, se aplicará un coeficiente multiplicador corrector, en función del número de miembros de la unidad familiar. Se considerarán los ingresos anuales familiares correspondientes al período impositivo inmediatamente anterior (con el plazo de presentación vencido) a la presentación de la documentación. Este requisito debe mantenerse en el momento de la formalización del contrato de alquiler, ya que en caso contrario se pierde el derecho a acceder y formalizar el contrato de alquiler de la vivienda adjudicada.

d) Acreditar la necesidad de vivienda. Ningún miembro de la unidad de convivencia puede disponer de vivienda en propiedad, usufructo o ser titular de un derecho real o de disfrute sobre ninguna vivienda.

e) Destinar la vivienda solicitada a residencia habitual y permanente.

f) Presentar ante el promotor de la obra, antes de la firma del contrato de arrendamiento, un aval bancario por el importe de un semestre del alquiler, más los gastos estimados, o cualquier otra garantía equivalente.

g) Para acceder el sorteo de las viviendas para personas con discapacidad, deberá acreditarse la discapacidad con una fotocopia de la resolución del reconocimiento emitida por el organismo público competente. En caso de necesitar una vivienda para personas con movilidad reducida, también hay que aportar un certificado emitido por el Centro de Atención al Discapacitado de la Generalitat de Cataluña que lo acredite.

h) No haber sido titular de una vivienda calificada de promoción pública o protección oficial dentro de los diez años anteriores a la fecha de inicio de presentación de la solicitud, salvo renuncia de la vivienda anterior ante la Administración.

a) Presentación de las solicitudes:
Las solicitudes se formalizarán según el modelo oficial.
Se presentarán en el plazo establecido, y en el lugar determinado de presentación.
Sólo se admite una solicitud por persona. En caso de que existan varias, se considera la primera como correcta.

b) Confección y exposición de las listas provisionales de admitidos y de excluidos al sorteo: En la lista de admitidos constarán todos los solicitantes que hayan presentado una petición en la forma debida, en el plazo establecido, y que cumplan los requisitos. En la lista de excluidos constarán las solicitudes formuladas fuera de plazo, las solicitudes duplicadas, así como aquellas en las que se haya detectado algún error o los datos estén incompletos o no cumplan los requisitos de la convocatoria.

c) Resolución de alegaciones y comunicación a los interesados.

d) Confección y exposición de las listas definitivas de admitidos y de excluidos al sorteo.

e) Publicación del sorteo, indicando el día, hora, lugar y las bases del sorteo.

f) Realización del sorteo:
Se efectuará ante notario y previamente se establecerán las bases para determinar la mecánica para la selección de las personas favorecidas, así como las listas de reserva correspondientes.

g) Exposición del resultado del sorteo (posición y promoción asignada).

h) Correo certificado a los favorecidos en el sorteo: Mediante este correo, se indicará a los favorecidos en el sorteo la promoción asignada , así como la fecha de previsión de finalización de las obras.

Citación a los solicitantes para que aporten la documentación relativa a los requisitos específicos de la promoción:
En caso de que la documentación que presenten sea correcta, deben elegir la vivienda y llevar a cabo el acto formal de adjudicación de la vivienda.

j) Finalizadas las obras, se efectúa la visita a la vivienda adjudicada.

k ) Presentación del aval bancario o de la garantía equivalente que se establezca.

l) Firma del contrato de arrendamiento: Si los adjudicatarios no formalizan el contrato de arrendamiento en la fecha señalada, salvo causa de fuerza mayor, se entiende que renuncian a la vivienda adjudicada.

m) Se ocupar la vivienda, salvo causa justificada, en el plazo de tres meses desde su entrega.

Características de la vivienda

Las viviendas de protección oficial (VPO) son viviendas destinadas a ser domicilio habitual y permanente y, en ningún caso, podrán destinarse a segunda residencia oa otro uso. Tienen una superficie máxima útil que no podrá exceder de 90 m2. En el supuesto de las viviendas adaptadas a personas con discapacidad o con movilidad reducida permanente, se puede incrementar la superficie útil hasta 108 m2, y puede llegar a un máximo de 120 m2 cuando se destinen a familias numerosas.

Actualización de la renta

La renta inicial es la que determina la calificación correspondiente de viviendas de protección oficial y se puede actualizar anualmente en función de las variaciones porcentuales del índice nacional del sistema de índice de precios al consumo (IPC).

Duración del contrato

Los contratos de alquiler de viviendas de protección oficial se rigen por la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos) y por la normativa de viviendas de protección oficial, y se firman por un plazo de tres años. Durante el quinto año desde la firma del contrato, los inquilinos de una VPO deben justificar los ingresos de la unidad familiar obtenidos en el año natural anterior y, en caso de que los ingresos familiares ponderados superen 5,5 veces el IPREM, no procederá la prórroga del contrato de alquiler.


SUMINISTROS BÁSICOS

Lo que necesitas saber de los suministros básicos de agua, luz y gas

Actualmente, el mercado energético se ha liberalizado, es decir, los usuarios pueden elegir la compañía de gas o de electricidad que quieren contratar, o bien contratar ambos suministros con la misma compañía. Esta liberalización de mercado ha producido que los departamentos comerciales de las empresas suministradoras se pongan en contacto con el consumidor, telefónicamente o puerta a puerta, para captar nuevos clientes. Es por ello que se debe tener cuidado con las situaciones siguientes:

• Llamadas comerciales: por teléfono no se puede contratar. Antes deben enviar a casa el contrato por escrito, que tiene que firmar y reenviar a la compañía.

• Visitas a casa de comerciales: no es obligatorio recibir los comerciales y éstos están obligados a acreditarse. Hay que tener cuidado con la documentación que entregamos y firmamos, ya que podríamos estar contratando un servicio sin darnos cuenta de ello. Si se firma un contrato en el domicilio, hay un plazo de siete días para desistir, sin necesidad de justificar la decisión.

Con la liberalización del mercado energético, existen dos sistemas de contratación del gas y la electricidad:

Mercado regulado o tarifa

• El consumidor paga el precio fijado por la Administración.

Libre mercado

• El consumidor paga el precio de mercado.
• Se ofrecen servicios adicionales: gestión conjunta del gas y la electricidad, seguros del hogar o servicios integrales de mantenimiento.

La Ley 34/1998, de 7 de octubre, del Sector de Hidrocarburos, recientemente modificada por la Ley 12/2007, de 2 de julio, suprime, a partir del día 1 de enero de 2008, el sistema tarifario de gas natural y prevé el establecimiento de una tarifa de último recurso. La tarifa de último recurso será el precio máximo que podrán cobrar los comercializadores de último recurso los consumidores.

Los consumidores con derecho a acogerse a la tarifa de último recurso son todos los consumidores conectados a gasoductos de presión menor a 4 bar o igual a este valor. En este grupo de consumidores se incluyen todos los consumidores domésticos de gas.

Según este nuevo modelo, las empresas distribuidoras ya no suministran el gas natural, sino que esta función pasa exclusivamente a manos de los comercializadores de gas.

Calendario de aplicación de la tarifa de último recurso

Las personas consumidoras con derecho a acogerse a la tarifa de último recurso son todas las personas consumidoras conectadas a gasoductos de presión menor a 4 bar o igual a este valor. En este grupo de personas consumidoras se incluyen todas las personas consumidoras de gas doméstico.

A partir del 1 de julio de 2008, se reduce progresivamente el número de personas consumidoras con derecho a acogerse a la tarifa de último recurso. Esta reducción sólo afecta a los grandes consumidores, en función del volumen de consumo anual de gas, y de acuerdo con el calendario siguiente:

tarifes d'ultim recurs

Antes de decidir cambiar de compañía debe tener en cuenta:

1. Conceptos en los que se aplican las ofertas y los descuentos.
2. La duración del contrato y si existen cláusulas de penalización.
3. ¿Quién realiza las revisiones obligatorias y si tiene algún coste económico.
4. Servicios ofrecidos de carácter complementario.
5. Atención al consumidor en caso de incidencias urgentes.

También hay que tener en cuenta que toda la publicidad es vinculante y obliga a quien lo ha hecho, por lo que es importante guardarla para poder hacer reclamaciones y / o denuncias.

Pasos para cambiar de compañía
1. Estar al corriente del pago de todas las facturas de gas y de electricidad.
2. Enviar un escrito de baja en la compañía suministradora, mediante burofax o carta certificada.
3. Darse de alta en la nueva compañía elegida, firmando siempre el contrato de suministro correspondiente. Las compañías suministradoras menudo se ofrecen para efectuar el cambio, aunque siempre es más seguro hacerlo personalmente y de forma escrita.

El contrato debe ser por escrito y debe contener:

1. La duración del contrato que, como mínimo, debe ser de un año. Una vez finalizado se puede optar entre volver al mercado a tarifa o continuar en el libre mercado.
2. Las cláusulas de penalización, en caso de que existan. La empresa puede establecer una cantidad económica, como indemnización, en caso de finalizar el contrato antes del período mínimo obligatorio.
3. Las condiciones económicas de la energía que se consumirá: los precios, como mínimo de un año, y los descuentos aplicables.
4. Los servicios que recibirá el consumidor.
Gas butano o propano

Revisión periódica
Se efectúa en las instalaciones receptoras no conectadas a redes de distribución, es decir, cuando se trata de gas distribuido en envases y en depósitos.

• Es obligación del titular de la instalación o, en su caso , del usuario realizar esta revisión periódica.
• Para hacerla, el titular o el usuario debe contactar con una empresa instaladora de gas autorizada o bien puede contratar el servicio con su compañía de gas.
• En la revisión periódica se realizan pruebas para verificar el funcionamiento y la conservación de las instalaciones receptoras de gas y los aparatos de consumo de gas.
• Están excluidos de la revisión periódica: el tubo flexible, que se debe cambiar cuando caduca (la fecha de caducidad se puede leer en el mismo tubo), y el regulador, que se debe cambiar cuando está en mal estado.
• Se efectuará cada 5 años y dentro del año natural de vencimiento de este periodo.
• Las revisiones deben pagarse en efectivo.
• Una vez efectuada la revisión periódica, se emite el certificado de revisión periódica correspondiente.

Gas natural

El control de seguridad efectuado por la compañía distribuidora se divide en dos momentos:

En instalaciones nuevas

• Antes de poner en funcionamiento una instalación nueva.
• La compañía de distribución emite un certificado de pruebas previas y puesta en servicio.

Inspección periódica

Se efectúa en las instalaciones receptoras alimentadas desde redes de distribución por canalización, es decir, cuando se trata de inspecciones de las instalaciones de gas natural y también de depósitos de GLP (gases licuados del petróleo) , los cuales se encuentran en pequeños núcleos urbanos.

• La compañía distribuidora de gas, unos días antes de hacer la inspección, deberá avisar a los vecinos de la fecha en que se llevará a cabo.
• Se trata de una comprobación técnica obligatoria, realizada por la misma compañía distribuidora de gas, en la que se hacen pruebas para verificar el funcionamiento y la conservación de las instalaciones receptoras de gas y de sus elementos (tanto las comunes de la finca como las individuales de los abonados), así como los aparatos de consumo de gas, cuando no superen los 70 kW (uso doméstico).
• La revisión se efectúa en las partes visibles y especialmente en determinados puntos, clasificados por la norma 60670 (para usos domésticos) y la norma UNE 60620 (para usos industriales) como « anomalías principales y secundarias », de los cuales se pueden derivar determinados defectos.
• Esta inspección periódica se efectuará cada 5 años y dentro del año natural de vencimiento de este período.
• Tiene un coste económico para el titular de la instalación, fijado en la Resolución ECF/969/2007, de 2 de marzo, por la que se fija el importe de las inspecciones periódicas de gas. Estas tarifas se aplican a las inspecciones periódicas realizadas a partir del 5 de marzo de 2007.
• La inspección periódica genera un documento llamado certificado de inspección.
• Si en la inspección periódica se detectan anomalías, la compañía suministradora hace un informe de anomalías:

– Anomalías principales: se puede cortar el suministro de gas (el caso más habitual es por la existencia de fugas de gas) hasta que se arreglen.
– Anomalías secundarias: en un plazo de seis meses, se realizarán reparar por una empresa instaladora autorizada o por la misma compañía de gas.
– Cuando las anomalías hayan reparado emite un certificado de corrección de defectos, y el titular de la instalación deberá comunicar la reparación a la compañía de gas.

Revisiones por parte del titular

El titular está obligado a hacer una revisión periódica de las instalaciones cada cuatro años. Se puede encargar a la misma compañía suministradora oa un instalador autorizado. Una vez finalizada la revisión, el instalador debe facilitar al titular el certificado de revisión, el cual debe constar de un original para el usuario y dos copias, para el instalador y la empresa suministradora, respectivamente.

Si existen anomalías en la instalación, se harán constar en el certificado de revisión, y el titular tiene seis meses para repararlas. Si la compañía no recibe un justificante en el que conste que se han arreglado antes de seis meses, volverá a revisar los defectos y, si lo cree pertinente, puede cortar el suministro.

El suministro del agua es competencia municipal y, según el caso, el municipio hace el suministro directamente o lo encarga a una empresa concesionaria del servicio.
La contratación del servicio se hará por escrito. Una vez leído y firmado el contrato, la compañía instalará un contador-de compra o de alquiler, según la opción elegida-y dará de alta el suministro.

La facturación

La factura del consumo del agua normalmente es trimestral y coincide con la lectura del contador.
En caso de que no se haya podido hacer la lectura, se hace una estimación del consumo.
La factura tiene detallados diferentes conceptos:

Las tarifas del servicio

• La cuota del servicio: es un importe fijo que se calcula según el tipo de vivienda y hace referencia a los servicios que garantizan la disponibilidad inmediata de agua potable.
• El consumo: se cuantifica por tramos según el consumo efectuado, con el fin de fomentar un consumo responsable del agua.
• Otros conceptos impositivos: se incluyen elementos como el canon del agua, la tasa de alcantarillado y otros conceptos de las administraciones competentes.

Y también:

El canon del agua, para fomentar el consumo responsable del agua, se aplica un tipo de gravamen en función del volumen del agua consumida y el número de personas por vivienda, que se cuantifica por tres tramos de consumo diferentes. Las viviendas donde conviven cuatro miembros o más se pueden beneficiar de una ampliación de los tramos. Se pueden consultar las condiciones a la Agencia Catalana del Agua.

Averias

En caso de que aparezcan averías en la instalación, se debe tener en cuenta quién debe asumir la reparación, en función del lugar donde haya surgido la avería:

• Canalización exterior del agua hasta la entrada del edificio: es responsabilidad de la compañía suministradora.
• Desde la entrada del inmueble hasta cada piso: es responsabilidad de la comunidad de propietarios.
• Dentro de la vivienda: la reparación es a cargo de los inquilinos o propietarios de la vivienda.

Gas

• Resolución ECF/969/2007, de 2 de marzo, por la que se fija el importe de las inspecciones periódicas de gas.
• Orden ITC/2309/2007, de 30 de julio, por la que se establece el mecanismo de traspaso de clientes del mercado a tarifa al suministro del último recurso de gas natural.
• Real Decreto 942/2005, de 29 de julio, por el que se modifican determinadas disposiciones en materia de hidrocarburos.
• Orden ICT/335/2002, de 19 de septiembre, por la que se establece el procedimiento aplicable en Cataluña para mantener el control de las inspecciones y las revisiones periódicas de las instalaciones receptoras de gases combustibles.
• Real Decreto 1434/2002, de 27 de diciembre, por que se regulan las actividades de transporte, distribución, comercialización, suministro y procedimientos de autorización de instalaciones de gas natural. • Decreto 317/1993, de 9 de noviembre, sobre mantenimiento y revisión de las instalaciones receptoras de gases licuados del petróleo.

Luz

• Circular 1/2008, de 7 de febrero, de la Comisión Nacional de la Energía, de información al consumidor sobre el origen de la electricidad consumida y su impacto sobre el medio ambiente.
• Ley 17/2007, de 4 de julio, por la que se modifica la Ley 54/1997, de 27 de noviembre, del Sector Eléctrico, para adaptarla a lo dispuesto en la Directiva 2003/54/CE, del Parlamento Europeo y del Consejo, de 26 de junio de 2003, sobre normas comunes para el mercado interior de la electricidad.
• Decreto 329/2001, de 4 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento del suministro eléctrico.
• Real Decreto 1556/2005, de 23 de diciembre, por el que se establece la tarifa eléctrica para 2006.
• Corrección de errores del Real Decreto 1556/2005, de 23 de diciembre, por el que se establece la tarifa eléctrica para 2006.
• Ley 54/1997, de 27 de noviembre, del Sector Eléctrico.

Agua

• El Reglamento del servicio metropolitano de abastecimiento domiciliario de agua, aprobado por el Consejo Metropolitano, el 2 de octubre de 2003. • Ordenanza metropolitana de la tarifa del servicio de suministro domiciliario de agua potable, aprobada por el Consejo Metropolitano, el 14 de febrero de 2002. • Decreto legislativo 3/2003, de 4 de noviembre, por el que se aprueba el Texto refundido de la legislación en materia de aguas de Cataluña.