Atenció al Client

La gestoria on-line és un servei de l'Habitatge per facilitar les gestions immobiliàries, tant de compra venda com de lloguer o administració.

Per una informació més personalitzada no dubtis a posar-te en contacte amb nosaltres:

Formulari
93 889 42 77
618 58 39 80


En aquest apartat pots trobar totes les respostes que estàs buscant per posar a la venda un habitatge o el que cal saber per comprar, per informació més personalitzada posa’t en contacte amb nosaltres i t'assessorarem amb molt de gust

VENDRE EL TEU PIS EN TEMPS DE CRISI

Els 50 consells per vendre el teu pis en temps de crisi.

1.- El millor consell que et puc donar és que demanis ajuda a un professional per vendre el teu pis. Portar el teu habitatge a una agència immobiliària de prestigi i professionalitat contrastada és una de les millors decisions que pots prendre. No creguis que intentant-ho pel teu compte ho aconseguiràs abans; ells coneixen la realitat del mercat, t'estalviaran molts problemes i et faran guanyar diners mitjançant una negociació experta. A Vic, L'HABITATGE porta gairebé 25 anys de professió immobiliària.

2.- Deixa't assessorar. Escolta l'agent immobiliari. Ell té experiència i coneix el que la gent busca i el que estan disposats a pagar. L'agent immobiliari està tan interessat com tu en vendre, és la seva forma de guanyar-se la vida i farà tot el possible per trobar un comprador. Això si, assegura't que és una agència inscrita en el Registre General d'Agents Immobiliaris de Catalunya. Escull un agent amb l'acreditació d'estar registrat ja que és una il—legalitat fer d'agent immobiliari sense aquest distintiu.

3.- No més d'una agència. No és gens favorable per a tu ni per a les teves opcions de venda que reparteixis l'encàrrec de
venda per 40 agències. Veure un pis amb més d'un cartell de "en venda" al balcó genera desconfiança. L'agent immobiliari
perd interès en l'habitatge gestionat per altres agents i dedicarà més esforços i espais publicitaris a aquells immobles que
tingui en exclusiva, a més, els seus honoraris seran més baixos si té una exclusivitat.

4.- Si vius al pis que vols vendre, un cartell al balcó no és una bona idea. Pot implicar visites inesperades i l'excusa perquè tots els veïns de la teva comunitat entrin a xafardejar-te el pis.

5.- Posar preus diferents en diferents agències o mitjans publicitaris genera desconfiança i demostra manca de professionalitat: evita-ho!

6.- El segon gran consell que et puc donar, i probablement el més determinant, és sobre el preu. Has de ser realista i objectiu. Posar un preu al teu habitatge que permeti la venda en el menor temps possible: és la gran clau.

El 100% dels agents immobiliaris sabem que no hi ha un altre secret. Has de ser conscient de la realitat del mercat immobiliari actual i actuar en conseqüència. En l'entorn baixista en el qual estem, cada dia que passa el teu pis val menys i per tant, "el teu habitatge demà valdrà menys que avui". Fixa el preu amb realisme i amb criteri: El boom immobiliari ja ha passat. L'èxit o el fracàs de la venda del teu habitatge depenen en gran part del preu que estableixis. Per determinar el preu de venda del teu immoble no val amb comparar el teu habitatge amb el que demana el veí sense saber el nombre de visites que aquest realitza o el temps que porta a la venda sense èxit. Tampoc em val que entris a internet o consultis els diaris locals per a comparar preus i treure una mitjana: Has de comparar el teu habitatge amb peces realment venudes en els dos o tres últims mesos, no amb les que fa dos anys a la venda sense aconseguir, ni tan sols, visites.

7.- Avui és el millor moment per vendre el teu pis!!
(Durant els propers 5 anys, la situació està pitjor) Si vas comprar abans de 2006, recorda el preu que vas pagar pel pis i el marge de benefici que encara tens i tingues en compte la diferent situació econòmica en què ens trobem avui.
Si vas comprar a partir del 2006, oblida't de guanyar diners. En les circumstàncies actuals pot ser una bona idea vendre el teu pis tot i no guanyar diners: "Demà" serà pitjor". Si vas comprar a partir del 2008, oblida't, ni tan sols, de recuperar la inversió. Potser hauries de plantejar-te posar-lo en lloguer.

8.- Fes tot el possible per vendre el seu pis en menys de 6 mesos. Passat aquest període de temps, serà impossible vendre'l pel preu que en demanes avui.
No esperis que en poc temps la situació hagi de canviar.
Les prediccions més optimistes parlen de 3 anys més perquè deixin de caure els preus i després diversos anys d'estancament. El preu que estableixis ha de ser prou baix per animar el comprador a formalitzar un compromís de compra. No creguis que algú t'oferirà més del que val. La gent no és tonta i té moltíssims pisos on escollir.
Els primers 15 dies de venda són els que més eficàcia té la publicitat d'un immoble i quan més interès desperta. Aprofitar-los és clau. Si durant el primer mes no has rebut 20 contactes o més, t'has equivocat amb el preu.

9.- Fixar un preu molt elevat per "poder negociar" farà impossible la venda del teu pis. Avui en dia, el temps corre en contra teva. Els que "no tenen pressa per vendre" no vendran el seu pis en els propers 5 o 6 anys. Si no tens pressa per vendre,
no venguis.

10.- Determinar quin és el valor del teu pis no és tasca fàcil. El teu agent immobiliari t'ajudarà a determinar-lo, però l'última
paraula sempre la tens tu. L'agent immobiliari intentarà esbrinar quin ha estat el preu pel qual s'han venut últimament (no
més de tres mesos) habitatges pròxims i similars al teu per tenir un punt de referència. Ell coneix el mercat immobiliari
actual, els immobles que estan a la venda al seu entorn del teu i els avantatges que ofereixen davant del teu i sobretot l'estat de la demanda:
Quan està disposat a pagar la gent. T'has de posar en la pell del comprador.
Posar-te en la pell del comprador vol dir que quan tinguis un preu que et sembli idoni, calcula les despeses que haurà d'afegir el possible comprador (impostos, notari, registre,...) i avalua si tu podries comprar-lo i sobretot, si ho faries.
Posar-te a la pell del comprador també significa que visitis el teu banc i preguntis si et deixarien aquesta quantitat de diners, a quant pujaria la quantitat inicial a pagar i les mensualitats de la hipoteca. Pensa fredament quanta gent del teu entorn, avui, podria fer front a aquestes quantitats. Si en menys d'un minut no en trobes més de 10, el teu pis és invendible!

11.- Carrega't de paciència. Tingues en compte que avui en dia, vendre un pis no és una tasca ni fàcil ni ràpida. Sobretot, no et mostris excessivament ansiós per vendre davant els hipotètics compradors. Confia en la professionalitat i saber
fer del teu agent immobiliari.

12.- Has d'entendre que en la negociació de venda d'un pis, ara el comprador és el que mana i, evidentment aquest ho
aprofita. Sentiràs coses com: "Que vell", "que fosc", "ahir vam veure un d'igual per menys diners i amb terrassa"... Si estàs present mentre el client llança aquests missatges, has aguantar inalterable, en això t'hi va la venda.

13.- Pren grans dosis de resignació. Si el teu pis dóna al carrer, al comprador li semblarà sorollós, si dóna al pati d'illa,
serà fosc.; s té sol de matí, el comprador vol sol de tarda. Si el pis és baix no li agradarà i si és alt el comprador té vertigen a les alçades. Si és fosc volen sol i si és assolellat, el sol crema les cortines... Has d'acceptar que tothom ha vist un pis més cèntric, més bonic i més barat: Aníma, sense por i amb sinceritat, a aquests clients perquè comprin aquest altre pis. Si el teu pis els interessa, tornaran.

14.- No et tanquis en banda a negociar amb el comprador. Ningú no t'obliga a baixar el preu, però si vols vendre el teu
habitatge el preu ha de ser competitiu. Negociar no vol dir categòricament baixar el preu, hi ha altres aspectes a negociar i a tenir en compte: Els terminis, les quantitats a compte, el mobiliari, els electrodomèstics, un compromís a lliurar l'habitatge acabat de pintar, un annex -pàrquing o traster- inicialment no inclòs en el preu, el pagament dels impostos,... Guarda't "un as a la màniga".

15.- La primera oferta no ha de ser rebutjada pel sol fet de ser la primera. Aquest és un error molt freqüent. Rebutja
únicament les ofertes que estiguin absolutament fora dels teus objectius. Estudia i valora totes les ofertes. En un mercat
baixista tancar-se en banda a negociar pot ser sinònim de lament posterior. Això sí, has de diferenciar entre els que fan una oferta coherent i els que fan una oferta desmesuradament baixa, conscients que avui en dia són ells els que marquen els preus.
Si tens diverses contraofertes, no et limitis a analitzar exclusivament el preu que t'ofereixen, valora també les condicions en què es realitzarà la transacció. No sempre la quantitat més alta és l'operació més avantatjosa. En tot això pot ajudar-te, i molt, el teu agent immobiliari.

16.- Tracta totes les contraofertes seriosament i no t'ofenguis per contraofertes que consideris molt baixes.
Sempre seràs tu, com a propietari, el que tinguis l'última paraula pel que fa a acceptar-les o rebutjar-les. Si et rius d'una
oferta, potser el comprador es riurà de tu quan, d'aquí a dos anys, acabis venent per aquesta quantitat que avui et sembla
ridícula.

17.- Quan trobis algú veritablement interessat, no et mostris inflexible. Sigues coherent amb el preu inicialment fixat,
però valora si en un moment determinat t'interessa més seguir esperant (i pagant comunitat de veïns, interessos hipotecaris, impostos municipals, consums, derrames per millores en la comunitat,...) o fer alguna petita concessió en el preu que et permeti posar fi a l'operació.

18.- Davant d'una possible negociació, seria interessant tenir previstes totes les situacions que es poden donar.
Tingues previst un preu mínim per sota del qual no negociaràs. Seria interessant que deixessis en mans del teu agent la negociació, ell és l'expert i et servirà d'"escut" i et donarà l'oportunitat d'ajornar la decisió i valorar-la sense pressió.

19.- A Catalunya és absolutament imprescindible tenir la cèdula d'habitabilitat vigent per poder vendre el teu pis. Aquest document triga uns 30 dies en aconseguir-se, així que si la tens caducada, comença avui mateix amb els tràmits per aconseguir-la.

20.- Si no vius al pis, deixa les claus a la teva agència de confiança per poder tenir disponibilitat per ensenyar-lo en qualsevol moment. El teu agent immobiliari triarà el millor moment del dia per fer-ho i coordinarà la visita amb el client sense que t'hagis de molestar per res.

21.- Si vius al pis que vols vendre, és preferible que no estiguis present durant la visita. Obre la porta al client i a l'agent immobiliari, presenta't i deixa a l'agent fer la seva feina.

22.- Has de conèixer el teu pis pam a pam i facilitar a l'agent immobiliari tanta informació com sigui possible, ja no només sobre l'habitatge, també de l'edifici, de la constructora, del carrer, del barri i per descomptat totes les dades personals de la propietat del pis.

Com més informació, millor: Els metres quadrats útils i construïts, de quin tipus d'estructura està fet l'edifici, de quin material són les canonades, el nom del fabricant dels mobles de la cuina, el tipus de gres del terra,...

Has de conèixer el teu barri a la perfecció: els horaris dels autobusos, quins comerços tens a prop i la seva qualitat, proximitat a escoles, gimnasos, supermercats, bancs...

23.- Si el teu pis, o alguna part d'ell, necessita reformes, seria interessant tenir un pressupost per escrit de les obres per saber quan s'ha de gastar el comprador, de manera que no negociï amb tu per una quantitat superior a la real.

24.- Quan tinguis una visita, mantingues el teu habitatge el més diàfan possible, buida'l de mobles, estris i articles decoratius que puguin distorsionar l'espai existent. Com menys quadres, mobles, figuretes, etc... millor!.

Les diferents dependències han de semblar el més grans i espaioses possible. Gairebé tots els habitatges s'ensenyen millor amb pocs o cap moble. Treu els mobles que bloquegen o dificulten les rutes per on passarà el client. Ordena i aclareix al màxim l'interior dels armaris (especialment els del dormitori principal), l'interessada en comprar el teu pis segur que voldrà mirar allà dins: estigues preparat!

25.- Pinta el teu pis! és una bona inversió.
El teu pis canviarà molt amb una simple capa de pintura. Si no tens diners perquè t'ho pinti un professional, limita't a pintar tu mateix les zones més deteriorades. Utilitza colors neutres, perquè els colors foscos desactiven la majoria dels compradors. Tracta de transmetre una imatge de qualitat i neutralitat. Evita les estridències. Les parets de color blanc fan que les habitacions semblin més grans i lluminoses. Tapa els forats de les parets. Inverteix una mica en decoració. Intenta que la primera impressió sigui el més atractiva possible.

26.- Fes una petita revisió a casa teva. Evita que les portes grinyolin, fes que les finestres puguin ser obertes còmodament i que tanquin hermèticament, aconsegueix que els poms de les portes i els tiradors dels armaris i mobles de cuina estiguin ben subjectes. Repara les aixetes i cisternes que perdin aigua. Substitueix les rajoles trencades o despreses.

27.- Treu de la vista dels elements polítics, esportius i religiosos: evita els crucifixos, Verges, fotos del Rei, del president o cartells o anuncis polítics i pòsters del teu equip de futbol. La teva casa ha d'agradar a tothom, sigui de la religió o del partit polític que sigui. La teva casa ha de ser territori neutral. Elimina tantes fotos personals com puguis i en especial la
que tens penjada sobre el teu llit del dia del teu casament. Retira també totes aquelles relíquies familiars, figuretes, estatuetes, gerros, etc... així com els tapets i brodats. Els compradors no veuran més enllà de les pertinences personals i no has de permetre que el client es distregui mirant les fotos o les figuretes.

28.- Assegura't de tenir una il—luminació adequada en totes les habitacions. Comprova que no hi hagui ni una sola bombeta fosa a tota la casa. No utilitzis bombetes de baix consum, triguen temps a donar la seva màxima potència i pot donar la sensació que una habitació és fosca. Si no vius al pis, assegura't que tots els punts de llum tinguin un llum, no deixis cables penjant. Inverteix en un quadre de diferencials i magnetotèrmics nou, molts compradors es fixen en això.

29.- La teva llar ha de brillar! Neteja casa teva de dalt a baix abans d'ensenyar-la. Assegura't que els vidres de les finestres estiguin nets per dins i per fora, especialment si el teu pis té unes vistes atractives. Neteja tot el que hi hagi sobre del taulell de la cuina: no deixis res, ni el pernil, ni la torradora, ni la màquina de cafè, ni el drap penjant de la barra del forn.
El bany i la cuina són peces clau, mantén-los, no només nets, lluents!!

30.- El teu pis no ha de fer olor de res, o en tot cas, ha de fer bona olor. Assegura't de no cuinar durant un parell d'hores
abans de la visita i si no és possible, ventila-la bé. Un ram de flors fresques a l'entrada pot ser una bona solució. Obre totes les persianes i cortines, deixa entrar llum a casa teva. No esperis a fer-ho davant d'ells.

31.- No fumis dins de la casa durant un parell d'hores abans de la visita, i en cap cas ho facis durant la visita. L'olor del
tabac per a un no fumador és una sensació desagradable que no podrà treure's del cap durant tota la visita. Encanvi, si el
client és fumador, no comprarà el teu pis pel fet de fer olor de tabac.

32.- Neteja els elements comuns. Dedica temps al replà de l'escala i al portal. Si cal, dóna-li una maneta de pintura
(especialment al voltant de l'ascensor, on haureu d'estar aturats un parell de minuts) i posa una planta al teu replà.

33.- Tingues en compte que un dormitori dóna més valor a l'habitatge que un despatx o traster. Intenta que cada habitació tingui un llit. Intenta distribuir l'habitació principal de tal manera que es pugui caminar al voltant del llit. El comprador del teu pis passarà més de 8 hores diàries al dormitori, fes tot el possible perquè sigui acollidor. Vesteix el llit de manera que vingui de gust estirar-s'hi. Si tenies pensat canviar les cortines i el cobrellit, ara és el moment!.

34.- Els dormitoris dels nens (si, ja sé que són nens!) han d'estar en ordre. Guarda les joguines, ninos i peluixos. El
comprador també voldrà entrar a l'habitació i imaginar el seu fill en ell sense haver d'anar sortejant joguines per terra. Si els
teus fills són adolescents negocia amb ells la retirada dels pòsters de noies, nois, equips de futbol o cotxes de la paret
(suborna'ls si cal!).

35.- Deixa el teu cotxe aparcat al pàrquing a escassos centímetres de la paret del fons o del límit de la plaça, això
ajudarà al client a fer-se una idea de les dimensions reals de la plaça comparant el teu cotxe amb el seu.

36.- Posa ordre en el traster. Ja se que el traster "és un traster" però ha d'estar suficientment ordenat com per poder
entrar-hi i que el comprador es faci una idea real de les seves dimensions.

37.- La primera impressió causada a un comprador quan visita casa teva, és decisiva. Diuen que la gent pot fer-se una
"primera impressió" durant els 30 primers segons de la visita. Aplica't perquè la primera impressió del teu pis sigui
òptima.

38.- L'hora escollida per realitzar la visita és extraordinàriament important. Dins de les possibilitats del client, l'agent
immobiliari portarà les visites en el millor moment per ensenyar el teu pis (menys soroll, més llum,...). Mai ensenyis el teu
pis de nit, excepte força major.

39.- Mai diguis "no" a una visita en dissabte o diumenge. Les circumstàncies del mercat no estan com per perdre
oportunitats.

40.- Si tens una visita, desfés-te dels nens. Que l'àvia els porti a berenar al parc. Per molt bons que siguin, no ens
ajudaran a vendre el pis, llavors per què els vols aquí? Evita ensenyar el pis amb tota la família dins (l'avi, la sogra i els nens no faciliten la feina). Massa gent dins d'un pis, incomoda els compradors (i més encara si ells també vénen amb la família al complet).

41.- Desfés-te també dels gossos!!! El contacte amb els animals de companyia, la seva olor, els seus pèls,... incomoden a
molts compradors.

42.- Durant una visita, parla el just i necessari. Deixa a l'agent immobiliari fer la seva feina. No li expliquis la teva vida
al comprador. No parlis del preu, condicions, terminis i altres factors durant la visita a l'habitatge. En el pitjor dels casos
deixa-ho per al final i seu al sofà o a la taula per parlar-lo.

43.- Estem intentant vendre un habitatge, no el mobiliari. No intentis vendre als clients cap tipus de moble que no
vulguis emportar-te.

44.- El silenci és bàsic. Apaga la ràdio, la televisió i els aparells sorollosos. Si se sent la tele del veí a través de la paret,
posa música clàssica, baixeta, de fons.

45.- La publicitat del teu pis és essencial. Cal arribar al major nombre possible de compradors. Assegura't que el teu
agent immobiliari té un local comercial cèntric i amb un bon aparador.

46.- Els anuncis en premsa escrita estan en declivi, però encara són una opció interessant. Els preus no són gens
econòmics, però és possible que el teu agent immobiliari tingui un acord amb el rotatiu més llegit de la ciutat.

47.- Has d'estar a Internet, però no de qualsevol manera. El teu agent immobiliari sap quins són els portals immobiliaris
més visitats i s'anunciarà en ells sense cost per a tu. L'anunci ha de ser atraient, amb moltes fotos i de qualitat. Tingues el
teu pis en perfecte estat abans de treure les fotos. El format més habitual és l'apaïsat (horitzontal), sempre que puguis, treu les fotos en aquest format. El text ha de tenir cert "ganxo", ha de ser atractiu i descriptiu.

48.- Realitzar un vídeo del teu barri, carrer, edifici i de l'interior del teu habitatge és una excel—lent idea i millora la qualitat dels anuncis i el nombre de visites.

49.- Exigeix al teu agent immobiliari la publicació del teu pis a les xarxes socials, com a mínim a Facebook i Youtube: és
el futur.

50.- Signar documents o compromisos sense l'assessorament d'un professional és una idea nefasta. No firms cap
document trobat a internet si no entens al 100% del que hi posa o a que et compromet. Un bon consell és no signar un
contracte d'arres ni recollir cap senyal sense estar segurs que el comprador aconseguirà una hipoteca, això t'estalviarà
maldecaps. El teu agent immobiliari et presentarà un document d'arres quan tot estigui clar. La temptació de signar un
document és elevada, ja que suposa un pas més cap a l'anhelada venda, però també suposa paralitzar la venda del teu
habitatge un parell de mesos (o tres o quatre) fins a la signatura. Si el comprador no aconsegueix la hipoteca pots quedar-te amb el senyal si el contracte està ben fet, però si la teva intenció ferma és vendre, hi perds més que no hi guanyes.

 

QUÈ CAL SABER PER LA COMPRA D'UN HABITATGE

Quins punts cal tenir en compte, i tot el que cal saber a l'hora de comprar un habitatge.

La compra d'un habitatge és l'acte de consum que més conflictes genera i alhora un dels sectors on es poden trobar més clàusules abusives, ja que les parts contractants no estan en igualtat de condicions. Quan parlem d'habitatge, des del punt de vista dels drets i deures de les persones consumidores, l'interès radica tant en els aspectes jurídics com econòmics, especialment si tenim en compte que aquesta compra comportarà un endeutament important.

Les causes més habituals d'incompliment de la llei d'habitatge i, per tant, constitutives d'infracció administrativa són la falta d'entrega de la documentació obligatòria, la publicitat, les clàusules abusives i els defectes dels acabats.

Per tant, és important saber què hem de tenir en compte quan es compra un pis, especialment en cas d'obra nova, en què la part venedora normalment està en superioritat de condicions.

La normativa aplicable en la qual es troben recollits els drets i deures dels consumidors en l'adquisició d'un habitatge és la següent: Reial decret 515/1989, de 21 d'abril, de protecció dels consumidors quant a la informació que cal subministrar en la compravenda i l'arrendament;

Reial decret legislatiu 1/2007, de 16 de novembre, pel que s'aprova el text refós de la llei general per a la defensa dels consumidors i usuaris i altres lleis complementàries; Llei 18/2007, de 28 de desembre, del dret a l'habitatge; Llei 57/1968, de 27 de juliol, que regula la percepció de quantitats a compte en la construcció d'habitatges, i la Llei 38/1999, de 5 de novembre, d'ordenació de l'edificació. També els articles 1124, 1279, 1280, 1445 i següents del Codi civil.

Podem resumir les fases en la compra d'un habitatge en:

1. Publicitat i oferta
2. Compromís: reserva i arres
3. Formalització del contracte en escriptura pública
4. Lliurament

PUBLICITAT I OFERTA

S'entén per publicitat tota forma de comunicació adreçada als consumidors o al públic en general amb la finalitat de promoure de forma directa o indirecta la transmissió, l'arrendament o qualsevol altra forma de cessió d'habitatges a títol onerós.

La publicitat que es fa amb la finalitat de promoure la venda d'un habitatge ha de ser lícita, de manera que no indueixi ni pugui induir a error als seus destinataris, ni pugui afectar el seu comportament econòmic. En especial, ha de ser veraç quant a les característiques i condicions relatives a la construcció, la situació, els serveis i les instal·lacions, i el preu.
En tota publicitat s'han de fer constar unes dades mínimes, com la localització de l'habitatge, la indicació si està acabat, en fase de construcció o només en projecció, la superfície útil i la superfície construïda amb els annexos, de forma diferenciada, i el responsable de la comercialització amb l'adreça i el telèfon de contacte.

El consumidor té dret a exigir tot el que figuri a la publicitat, malgrat que no consti expressament en el contracte. En cas de contradicció entre l'oferta publicitària i les clàusules del contracte, sempre ha de prevaldre allò que sigui més beneficiós per al consumidor.

La informació de l'oferta en la compravenda i l'arrendament ha de contenir les dades següents:

• La identificació del venedor: nom (si es tracta d'una persona física) o raó social (si és una persona jurídica), domicili i, si escau, les dades de la inscripció al Registre Mercantil.
• Identificació de l'habitatge amb la seva superfície útil i els seus annexos.
• Referència de la inscripció registral.
• Preu total de la transmissió, amb la indicació dels impostos que la graven i que legalment corresponen al comprador i de les altres despeses inherents al contracte.
• Terminis d'inici de les obres i de lliurament de l'habitatge (si es tracta d'una oferta de transmissió d'habitatges en projecte o en construcció).
• Indicació del règim de protecció i el pla d'habitatge al qual es troba acollit, quan es tracti d'habitatges amb protecció oficial.

Si la quantitat que s'ha de lliurar a compte és superior a l'1% s'informarà també del següent:

• Descripció de les característiques essencials de l'habitatge, com ara els materials emprats en la construcció, l'orientació principal, el grau d'aïllament tèrmic i acústic, les mesures d'estalvi energètic, els serveis i les instal·lacions de què disposa, tant individuals com comuns de l'edifici o del complex immobiliari de què forma part, i el número de llicència
d'obres i les condicions generals i específiques per a la seva concessió, en el cas de primera transmissió.
• Antiguitat de l'edifici, els serveis i les instal·lacions de què disposa, tant individuals com comuns, i l'estat d'ocupació de l'habitatge, en el cas de segona transmissió i successives.
• Identificació registral de la finca, amb la referència de les càrregues, els gravàmens i les afectacions de qualsevol mena i la quota de participació en el títol de propietat, si escau.

• L'import de les quotes i les derrames comunitàries, i també el de les despeses comunitàries pendents de pagament, amb indicació si s'exigeix o no una entrada inicial, si escau, i els interessos que s'acreditin i la forma d'aplicar-los.
• En el cas d'una oferta de transmissió d'habitatges en projecte o construcció, la informació sobre la llicència d'obres i, si les obres s'han acabat, una còpia de la llicència de primera ocupació.
• En el cas d'una oferta d'habitatge de protecció oficial, la indicació de la data de la qualificació provisional o definitiva i el règim de drets i deures, amb les limitacions per als adquirents i els usuaris de l'habitatge.

Pel que fa a les condicions físiques de l'habitatge, es considera informació vàlida i suficient la que contenen la cèdula d'habitabilitat o la qualificació definitiva en el cas d'habitatges de protecció oficial.

En tot cas, abans de comprar un habitatge s'ha de tenir en compte una sèrie de precaucions per evitar ensurts, i convé comprovar els aspectes següents:

• Situació registral per tal de verificar la titularitat jurídica, és a dir, que el venedor és qui consta com a propietari al Registre de la Propietat i si la finca té alguna càrrega o gravamen (hipoteca, servitud, usdefruit, lloguer, etc.). Al Registre de la Propietat també es pot comprovar la superfície, la ubicació, la descripció de l'habitatge i, si aquest forma part d'una propietat horitzontal, la quota de participació que li correspon respecte a l'immoble.
• També és convenient acudir a l'ajuntament per esbrinar si la finca està afectada per cap pla urbanístic i que el propietari està al corrent de pagament de l'impost sobre béns immobles (IBI).
• Si la finca forma part d'una comunitat de propietaris, sol·licitar el document acreditatiu que el venedor està al corrent de pagament de les despeses comunitàries (ordinàries i extraordinàries).
• Conèixer l'estat dels subministraments i en tot cas, si existeixen deutes acumulats.

LLIURAMENT DE QUANTITATS A COMPTE

Normalment, quan un consumidor està interessat en l'adquisició d'un habitatge, se li exigeix el lliurament d'una quantitat en concepte de senyal o reserva. En aquests casos, s'ha de demanar al venedor un document en el qual consti la quantitat lliurada per aquest concepte, que es deduirà sempre del preu total.

La quantia que es lliura com a senyal suposa un precontracte del qual deriven certes conseqüències, que són diferents en virtut del tipus d'arres que les parts (venedor i comprador) han signat.

Reserva immobiliària:
• Es tracta de dipositar un import mitjançant un document de reserva, per blindar la finca temporalment, fins al contracte definitiu de compra venda. Està pensat per guanyar temps i poder verificar, els documents, el finançament, etc... i/o també obtenir l’aprovació de la part propietària de l’immoble.

Transcorregut el temps acordat, i essent tot correcte, si tenim l’incompliment es per part de l’interessat comprador, la reserva quedarà sense efecte, fent sevir la quantitat entregada en concepte d’indemnització. En cas que l’operació no es pogués portar a bon terme per força major, la immobiliària, respon exclusivament de la quantitat rebuda.

Arres confirmatòries:
• En cas d'incompliment de qualsevol de les parts, l'altra part pot optar entre exigir el compliment o el rescabalament dels danys ocasionats.

Arres penals:
• En cas d'incompliment, l'altra part pot escollir entre exigir el compliment o el lliurament d'una compensació equivalent a les arres lliurades. Perquè es considerin arres penals ha de constar expressament en el contracte.

Arres penitencials:
• Si el comprador és qui renuncia perd la quantitat lliurada. En canvi, si és el venedor qui renuncia ha d'abonar el doble de la quantitat rebuda com a senyal.
• Quan en el contracte no s'especifica el tipus d'arres, s'entén que es tracta d'arres penitencials de l'article 1454 del Codi civil. Això no obstant, per evitar possibles problemes d'interpretació és aconsellable fer constar en el contracte el tipus d'arres que han escollit les parts.

La legislació catalana, Llei 18/2007, de 28 de desembre, del dret a l'habitatge, exigeix el compliment d'uns requisits previs per poder subscriure un contracte o per rebre qualsevol quantitat a compte:

a) Tenir una llicència d'edificació.
b) Disposar de la connexió a la xarxa general de subministraments de manera individualitzada per a cada habitatge de l'edifici.
c) Tenir atorgades les garanties i les assegurances legalment exigibles.
d) Haver formalitzat el llibre de l'edifici corresponent.
e) Haver estat dividit el crèdit hipotecari, si escau, entre totes les entitats registrals de l'immoble.

Les quantitats lliurades pels adquirents es dipositen en una entitat bancària o caixa d'estalvis i es consignen en un compte especial, separat d'altres fons del promotor i, únicament, se'n pot disposar per a les atencions derivades de la construcció dels habitatges.

Si paguem quantitats anticipades, hem d'exigir una sèrie de requisits d'acord amb la Llei 57/1968, de 27 de juliol, per la qual es regula la percepció de quantitats anticipades en la construcció i venda d'habitatges.

1. Que es consigni de manera expressa en el contracte que el cedent (constructor-promotorvenedor) queda obligat a tornar al cessionari (comprador) les quantitats rebudes a compte, més el 6% d'interès anual, en cas que la construcció no s'iniciï o finalitzi en els terminis convinguts que s'especifiquin en el contracte, o no s'obtingui la llicència de primera ocupació o
cèdula d'habitabilitat.
2. Que en elmoment de l'atorgament del contracte, el cedent lliuri al cessionari l'aval solidari o contracte d'assegurança atorgat pel venedor amb l'entitat avalista o asseguradora que acrediti la garantia referida i individualitzada a les quantitats que han de ser anticipades a compte del preu.
3. Designació de l'entitat bancària o caixa d'estalvis i del compte a través del qual l'adquirent ha de lliurar les quantitats que s'hagués compromès a anticipar, com a conseqüència del contracte signat.

EL CONTRACTE I L'ESCRIPTURA PÚBLICA

El contracte de compravenda ha d'estar redactat de manera clara i senzilla, i no s'hi pot fer referència o remissió a textos o documents que no es facilitin de manera prèvia o simultània a la formalització del contracte.

Així mateix, el contracte ha de respondre als principis de bona fe i just equilibri de les contraprestacions.
En conseqüència, queden prohibides les clàusules que:

• No reflecteixin amb claredat o ometin, en els casos de pagament diferit, la quantitat ajornada, el tipus d'interès anual sobre els saldos pendents d'amortització i les condicions d'amortització dels crèdits concedits i les clàusules que, de qualsevol forma, facultin al venedor a incrementar el preu ajornat durant la vigència del contracte.
• Imposin un increment del preu per serveis, accessoris, finançament, ajornaments, recàrrecs, indemnitzacions o penalitzacions que no corresponguin a prestacions addicionals efectives que puguin ser lliurement acceptades o rebutjades pel comprador.
• Suposin per al comprador la repercussió d'errades o defectes administratius o bancaris que no li siguin imputables.
• Imposin al comprador, en la primera venda d'habitatges, l'obligació d'abonar les despeses derivades de la titulació que, per llei o per la seva naturalesa, correspongui al venedor. Seria el cas dels títols d'obra nova, de propietat horitzontal, hipoteques per finançar la construcció o divisió de l'habitatge o la cancel·lació d'aquestes.

En el cas de dubte sobre el sentit d'una clàusula preval la interpretació més favorable a les persones consumidores.

El comprador té dret a exigir l'escriptura pública d'acord amb els articles 1279 i 1280 del Codi civil.

En el moment de la signatura de la transmissió de l'habitatge, podem exigir el lliurament dels documents següents:

• Plànol de situació de l'edifici.
• Un plànol de l'habitatge amb l'especificació de la superfície útil i construïda (en el cas d'habitatges de nova construcció) amb els mesuraments acreditats per tècnics competents.
• La memòria de qualitats.
• Documentació relativa a les garanties de l'habitatge amb especificació dels garants, els titulars de la garantia, els drets dels titulars i el termini de durada.
• Documentació relativa a la hipoteca, si s'ha constituït.
• Escriptura de declaració d'obra nova i divisió horitzontal, i dels estatuts de la comunitat de propietaris, si ja han estat atorgats.

En habitatges de segona transmissió:

• La cèdula d'habitabilitat o de qualificació definitiva.
• Certificat d'aptitud en el cas que l'edifici hagi estat obligat a passar la inspecció tècnica.

• Nota simple informativa del Registre de la Propietat.
• Documentació necessària per contractar els serveis i els subministraments de l'habitatge.
• En cas d'habitatge en règim de propietat horitzontal, el certificat relatiu a l'estat de deutes dels transmitents amb la comunitat.

Si l'empresa es nega a lliurar algun dels documents indicats, és recomanable deixar constància per escrit, ja sigui en el contracte de compravenda o en un document a part, de la relació de tots els documents que no s'han lliurat. Aquest és el pas previ per poder presentar la denúncia corresponent davant els organismes competents en matèria de consum, la qual cosa pot comportar una sanció econòmica per a l'empresa que ha comès la infracció.

La cèdula d'habitabilitat acredita que un habitatge compleix els requisits d'habitabilitat fixats per la normativa vigent i, per tant, gaudeix de les condicions per ser destinat a residència humana. Caduca als 15 anys de ser expedida i s'ha de tramitar novament transcorregut aquest termini. La cèdula d'habitabilitat és imprescindible per poder donar-se d'alta dels serveis de subministrament d'aigua, llum i gas. Les despeses originades per l'obtenció de la cèdula són a càrrec del venedor (Decret 129/1984, de 18 d'abril, sobre l'atorgament de la cèdula d'habitabilitat).

La plusvàlua o l'impost sobre l'increment del valor dels terrenys de naturalesa urbana, l'ha de pagar el venedor, llevat que es pacti el contrari.

Els promotors, abans de vendre un habitatge, s'obliguen a atorgar una garantia a favor dels adquirents, que cobreixi la reparació dels defectes de la construcció i dels danys que derivin directament sobre l'habitatge:

• Assegurança de danys materials per garantir, durant deu anys, el rescabalament dels danys materials causats a l'edifici, per vicis o defectes que afectin la cimentació, els suports, les bigues, els forjats, els murs de càrrega o altres elements estructurals i que comprometin directament la resistència mecànica i l'estabilitat de l'edifici.

LLIURAMENT I RESPONSABILITATS PER L'ESTAT DE L'HABITATGE

Per determinar el règim de responsabilitat, hem de diferenciar entre aquells habitatges la llicència d'obres dels quals es va sol·licitar abans del 6 de maig de 2000 i aquells habitatges la llicència d'obres dels quals s'ha sol·licitat a partir d'aquesta data.

En els primers, el règim de responsabilitat és el que estableix l'article 1490 del Codi civil.

a) El venedor d'un habitatge respon dels defectes ocults de l'habitatge durant un termini de sis mesos des de la data del seu lliurament.
b) En el cas que es manifestin vicis o defectes de construcció que afectin l'estructura o la solidesa de l'edifici, i en provoquin la ruïna, la responsabilitat recau sobre l'arquitecte director d'obra o constructor, sempre que aquests vicis es manifestin en el termini dels 10 anys següents a la terminació de les obres.

Per a les obres en les quals s'hagi sol·licitat la llicència a partir del 6 de maig de 2000 el règim de responsabilitat l'estableix l'article 17 de la Llei 38/1999, de 5 de novembre, d'ordenació de l'edificació.

Les persones físiques o jurídiques que intervenen en el procés de l'edificació han de respondre davant dels propietaris i els tercers adquirents dels edificis des de la data de recepció de l'obra:

1. Durant 10 anys, dels danys materials causats a l'edifici per vicis o defectes que afectin la cimentació, els suports, les bigues, els forjats, els murs de càrrega o altres elements estructurals i que comprometin directament la resistència mecànica i l'estabilitat de l'edifici.
2. Durant 3 anys, dels danys materials causats a l'edifici per vicis o defectes dels elements constructius o de les instal·lacions que ocasionin l'incompliment d'habitabilitat.
3. Durant 1 any, també respon el constructor dels danys materials per vicis o defectes d'execució que afectin els elements de finalització de les obres.

El venedor d'un habitatge de segona mà respon dels defectes ocults de l'habitatge durant un termini de sis mesos des de la data del seu lliurament.

Si es compra un habitatge de segona mà, cal comprovar la situació jurídica registral, urbanística i les càrregues de l'habitatge.

SUBSCRIPCIÓ DE GARANTIES OBLIGATÒRIES

Per assegurar el compliment efectiu de les responsabilitats derivades de danys per vicis o defectes de construcció, la Llei 38/1999, de 5 de novembre, d'ordenació de l'edificació exigeix la formalització de pòlisses d'assegurança correlatives a les responsabilitats assumides pels diferents agents intervinents en la construcció (deu anys, tres i un, respectivament), en les quals el promotor i els adquirents successius tenen la condició de beneficiaris i la prima s'ha de pagar en el moment de la recepció de l'obra.

Això no obstant, i de conformitat amb el que estableix la disposició addicional segona de la llei esmentada, fins que no s'aprovi el Reial decret que desenvolupa aquesta llei, només és obligatòria la pòlissa d'assegurança per a la cobertura de la responsabilitat decennal.

DESPESES DE LA COMPRAVENDA D'UN HABITATGE

A càrrec del venedor:

• Les que comportin la concessió d'un crèdit hipotecari per finançar la construcció de l'immoble.
• Les que comporti l'escriptura d'obra nova i divisió horitzontal de l'immoble.
• L'impost sobre l'increment del valor dels terrenys (la plusvàlua), llevat que es pacti el contrari.

A càrrec del comprador:

• El comprador ha de tenir present que a l'hora d'adquirir un habitatge les seves despeses no es limitaran al preu de venda de l'habitatge.

Aquestes altres despeses són:

• Si es tracta de la compra d'un habitatge de primera mà, el comprador ha de pagar:
– Els tipus aplicables poden ser objecte de modificacions d'acord amb la normativa tributària.
– L'impost sobre el valor afegit (IVA), que és d'un 7% sobre el valor de compra.
– L'impost sobre actes jurídics documentats (IAJD), que és d'un 0,5% sobre el valor de compra.

• Si es tracta de la compra d'un habitatge de segona mà, el comprador ha de pagar:
– L'impost sobre transmissions patrimonials (ITP), que és del 6% sobre el valor de compra.

• Independentment de si es tracta d'un habitatge de primera o de segona mà, hi ha altres despeses que també són a càrrec del comprador. Aquestes són:

– La minuta del notari intervinent en l'escriptura pública de compravenda.
– Les despeses derivades de la inscripció al Registre de la Propietat.
– Les despeses de gestoria, si n'hi ha, en el cas que el comprador deixi en mans d'un gestor la presentació dels documents pertinents a Hisenda, la declaració dels impostos d'IVA i IAJD, en la compra d'habitatges de primera mà, o l'ITP, en la compra d'habitatges de segona mà, a l'ajuntament i als registres.

La signatura de l'escriptura pública és l'acte que origina l'obligació del comprador de pagar aquests impostos, i és un requisit indispensable per poder accedir a la inscripció de l'habitatge a nom del comprador al Registre de la Propietat.

DEUTES DE L'ANTERIOR PROPIETARI

El nou propietari ha de respondre dels deutes que tenia l'anterior propietari amb la comunitat de propietaris de l'any en curs i de l'any immediatament anterior a la compra.

Quant a l'impost sobre béns immobles, el subjecte passiu de l'IBI i, per tant, a qui se'n reclama el pagament, és aquell que figura com a propietari de l'immoble l'1 de gener. Això no obstant, les parts en el contracte de compravenda poden pactar que sigui el comprador qui se'n faci càrrec del pagament de l'IBI corresponent a l'any de compra.

El pis respon dels deutes pendents amb la comunitat, per hipoteques que recaiguessin sobre aquest i pels tributs que graven l'habitatge. Per això, és important que qui vulgui comprar s'asseguri, abans de formalitzar l'escriptura pública i, fins i tot abans de signar un contracte de senyal o arres, que no existeix cap d'aquests deutes pendents.

INSCRIPCIÓ AL REGISTRE DE LA PROPIETAT

La inscripció al Registre de la Propietat no és obligatòria, però és aconsellable. Si la propietat no figura inscrita, no afecta tercers, amb la qual cosa el comprador es pot trobar que un tercer amb títol suficient s'inscrigui abans que ell, i es consideraria aquest últim propietari. El primer comprador pot demanar una indemnització per danys i perjudicis al venedor, però en tot cas, perd la propietat de l'habitatge.

No obstant això, si demanem una hipoteca per al finançament de l'adquisició de l'habitatge, l'entitat financera exigeix com a requisit la inscripció al Registre de la Propietat de la titularitat de l'habitatge i de la hipoteca que recau sobre aquest.

ELECCIÓ DE NOTARI

La imposició del notari per part del venedor és il·legal. Si existeix una clàusula contractual a aquest efecte es pot tenir per no posada i, en conseqüència, no és vinculant per al comprador.

En aquest sentit, el comprador pot escollir lliurement el notari, sempre que aquest notari tingui relació amb algun dels elements del contracte, és a dir, que l'elecció del comprador ha de recaure, en tot cas, en un notari o bé de la localitat on està situat l'habitatge, o bé de la localitat on té el domicili el venedor, o el comprador.

Quan contractem una hipoteca per finançar la compra d'un habitatge, l'entitat financera no ens pot obligar a contractar un notari. L'elecció del notari és lliure i no ens poden condicionar la contractació de la hipoteca a l'acceptació del notari.

NORMATIVA APLICABLE

Ordre cronològic:

• Llei 57/1968, de 27 de juliol, sobre recepció de quantitats avançades en la construcció i venda d'habitatges (BOE núm. 181, de 29 de juliol de 1968).
• Reial decret 515/1989, de 21 d'abril, sobre protecció dels consumidors quant a la informació que cal subministrar en la compravenda i l'arrendament d'habitatges (BOE núm. 117, de 17 de maig de 1989).
• Llei 18/2007, de 28 de desembre, del dret a l'habitatge (DOGC núm. 5044, de 9 de gener de 2007).
• Decret 206/1992, d'1 de setembre, pel qual es regula el llibre de l'edifici (DOGC núm. 1654, de 7 d'octubre de 1992).
• Llei 38/1999, de 5 de novembre, d'ordenació de l'edificació (BOE núm. 266, de 6 de novembre de 1999).
• Decret 259/2003, de 21 d'octubre, sobre requisits mínims d'habitabilitat en els edificis d'habitatges i de la cèdula d'habitabilitat (DOGC núm. 3999, de 30 d'octubre de 2003).